Både lejeloven og erhvervslejeloven indeholder regler om udlejers opsigelsesadgang, som udlejer skal sætte sig ind i, før opsigelsesskrivelsen sendes til lejer.

Denne artikel er ikke en udtømmende gennemgang af alle opsigelsesmulighederne, idet alene to af opsigelsesgrundene behandles – udlejers opsigelse til eget brug og udlejers opsigelse grundet nedrivning. Det er disse opsigelsesgrunde, der ofte i praksis ses anvendt af udlejer.

Artiklen vil således ikke behandle de frit opsigelige lejemål efter lejelovens § 170 og erhvervslejelovens § 61, stk. 1.

De vigtige formkrav, der gælder til udformningen af en opsigelsesskrivelse, vil heller ikke blive behandlet i denne artikel, men udlejer skal overholde disse, før opsigelsen er gyldig.

Opsigelse til eget brug

Hvis du som udlejer beslutter dig for selv at ville benytte lejemålet, giver lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1 og erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1 dig en adgang til at opsige lejer.

Boliglejeforhold

Udlejer skal her være opmærksom på, at denne opsigelsesadgang begrænses af følgende betingelser efter lejelovens § 172:

Udlejer skal agte at bebo det lejede

Er der tale om en beboelseslejlighed, skal udlejer selv bebo lejemålet. Det er ikke nok, at udlejer blot har tænkt på at bebo lejligheden – der skal være en hensigt om, at lejemålet vil blive benyttet som beboelse af udlejer, og det er udlejer, der skal kunne sandsynliggøre denne hensigt.

Hvis udlejer er et selskab, kan udlejer ikke benytte sig af denne opsigelsesadgang, idet et selskab ikke kan bebo lejemålet. Det er også udelukket, at selskabet opsiger lejemålet under henvisning til, at man agter at benytte lejemålet til kontorlokaler.

Hvis udlejer aldrig har haft til hensigt at bebo lejemålet, er opsigelsen at betragte som nullitet. Konsekvensen herved er, at lejer som udgangspunkt kan kræve sig genindsat i lejemålet. Udlejer vil desuden risikere at blive erstatningsansvarlig for det tab, lejer har lidt som følge af den uberettigede opsigelse.

Opsigelsen skal være rimelig

Udover at udlejer skal agte at bebo lejemålet, er der også et hensyn at tage til lejeren – opsigelsen skal så at sige være rimelig ud fra en vurdering af både lejers og udlejers forhold. Hvad der nærmere ligger i denne rimelighedsvurdering, beror på de konkrete omstændigheder, men som momenter, der skal spille ind i vurderingen, nævner bestemmelsen: Hvor længe har udlejeren ejet ejendommen og lejerens muligheder for at finde anden passende bolig. Herudover kan momenter som bl.a. parternes alder, helbred, økonomi og familieforhold også indgå i rimelighedsvurderingen.

Hvis rimelighedsvurderingen ikke falder ud til fordel for enten udlejer eller lejer, kan udlejers ejendomsret være det, der medfører, at udlejer får medhold i opsigelsen.

Andre begrænsninger

Herudover gælder der øvrige begrænsninger i lejelovens § 172.

Er der tale om blandede lejemål – dvs. lejemål, der både anvendes til bolig og erhverv – kan udlejer ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

Er det lejede en ejerlejlighed, er hovedreglen, at lejer ikke kan opsiges med henvisning til eget brug. Udover hensigten om eget brug, vil opsigelsen yderligere være betinget af, at lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er aftalen indgået den 1. januar 1980 eller derefter, skal lejer på indgåelsestidspunktet være oplyst om, at der er tale om en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske med henvisning til eget brug. Er lejeaftalen indgået 1. juli 1986 eller derefter, er det en betingelse, at udlejer tidligere har beboet lejemålet.

Er lejeren beboerrepræsentant, kan udlejer ikke opsige lejeren.

Hvis udlejeren selv bebor en lejlighed i ejendommen på tidspunktet for opsigelsen, skal udlejeren tilbyde lejeren at overtage udlejerens lejlighed.

Hvis ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.

Opsigelsesvarsel

Opfylder udlejer betingelserne for at opsige lejemålet efter denne bestemmelse, kan opsigelse ske med et varsel på minimum 1 år, og parterne kan ikke aftale et kortere varsel.

Tilbud om erstatningslejlighed

Hvis udlejer opsiger lejer efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1, er det efter lejelovens § 174, stk. 1 en betingelse, at udlejer skal tilbyde lejeren en anden lejlighed i ejendommen, hvis sådan en lejlighed bliver ledig til overtagelse senest tre måneder efter, at lejeren skal være fraflyttet den opsagte lejlighed. Konsekvensen af ikke at tilbyde lejer en erstatningslejlighed bevirker ikke nødvendigvis opsigelsens ugyldighed, men derimod at udlejer kan blive erstatningsansvarlig for lejers dokumenterbare tab.

Erhvervslejeforhold

Bestemmelsen om opsigelse af erhvervslejemål til eget brug findes som sagt i erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1.

Ønsker at benytte lejemålet og identitetskrav

Her er det ligeledes et krav, at udlejer faktisk har til hensigt at benytte lejemålet – udlejer skal sandsynliggøre, at denne har et reelt behov for at benytte lejemålet selv.

Udlejer skal desuden være opmærksom på, at man ikke blot kan indsætte et koncernforbundet selskab i lejemålet – der stilles med andre ord et strengt krav om identitetssammenfald mellem det selskab, der ejer ejendommen, og det selskab, der for fremtiden skal bruge lejemålet.

Rimelighedsvurdering

Også ved erhvervslejemål skal der foretages en rimelighedsvurdering, hvor udlejers interesse i at overtage lejemålet konkret skal afvejes over for den pågældende lejers interesse i at blive i lejemålet under hensyntagen til bl.a., hvor længe udlejeren har ejet ejendommen.

Er der tale om et erhvervsbeskyttet lejemål, så skærpes rimelighedsvurderingen til lejers fordel, idet udlejer ikke er berettiget til at opsige en erhvervsbeskyttet lejer, hvis man har til hensigt at drive erhverv i samme branche som lejerens. Du kan altså ikke opsige f.eks. en frisør for derefter selv at benytte lejemålet til at drive en frisørsalon, hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet.

Også ved en rimelighedsvurdering i erhvervslejeforhold må der tages hensyn til udlejers ejendomsret, som kan være udslagsgivende, hvor rimelighedsvurderingen ikke falder ud til fordel for enten udlejer eller lejer.

Opsigelsesvarsel

Hvis betingelserne er opfyldt, kan opsigelse ske med minimum 1 års varsel, og parterne kan ikke aftale et kortere varsel.

Såfremt udlejer skal foretage ombygninger, der nødvendiggør lejers fraflytning, kan udlejer overveje, om opsigelsen i stedet skal begrundes efter ELL § 61, stk. 2, nr. 2, da opsigelsesvarslet i så fald vil være kortere, jf. nærmere nedenfor under pkt. 2.2.

Udlejer ønsker at nedrive eller ombygge lejemålet

Boliglejeforhold

Hvis du som udlejer kan dokumentere, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, kan du opsige lejeforholdet i medfør af lejelovens § 171, stk. 1, nr. 2.

Nedrivning betyder, at bygningen fjernes, og lejligheden nedlægges. I denne situation er opsigelsen betinget af, at du kan dokumentere, at bygningen skal nedrives, hvilket almindeligvis gøres ved at fremlægge en nedrivningstilladelse fra kommunen, og det klare udgangspunkt er, at denne nedrivningstilladelse skal være givet på opsigelsestidspunktet.

Du skal derudover være opmærksom på, at hvis bygningen, der skal nedrives, indeholder bolig med køkkener, og boligerne er eller har været anvendt til helårsbeboelse – hvilket oftest vil være tilfældet – skal der indhentes samtykke fra kommunalbestyrelsen. Dette samtykke skal være givet på opsigelsestidspunktet.

Med henblik på at sikre sin position bedst muligt, bør udlejer derfor sørge for at få samtykke fra kommunalbestyrelsen og få indhentet en nedrivningstilladelse, inden lejemålet opsiges som følge af nedrivning.

For så vidt angår ombygning i boliglejeforhold er det vigtigt at være opmærksom på, at det praktiske udgangspunkt er, at ombygning som klar hovedregel ikke kan føre til opsigelse.

Opsigelsen i tilfælde af ombygning er betinget af, at ét af følgende særlige tilfælde er opfyldt:

1. at ejendommen efter ombygning skal blive omfattet af lov om almene boliger mv.,
2. at ombygning sker som følge af ekspropriation, eller
3. at ombygning er til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

Tilbud om erstatningslejlighed

På samme måde som ved opsigelse til eget brug skal udlejer også ved opsigelse til nedrivning/ombygning være opmærksom på, at lejeren skal tilbydes erstatningslejlighed, såfremt en anden lejlighed bliver ledig i ejendommen senest 3 måneder efter den dag, hvor den opsagte lejer skal være fraflyttet, jf. lejelovens § 174, stk. 1. Også her bevirker manglende overholdelse af tilbud om erstatningslejelighed ikke nødvendigvis, at opsigelsen bliver ugyldig, men at udlejer dog kan blive erstatningsansvarlig for lejers dokumenterbare tab.

Der gælder desuden nogle særlige regler om erstatningslejligheder, når der ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov om almene boliger m.v., jf. lejelovens § 174, stk. 3-4.

Erhvervslejeforhold

Også i erhvervslejeforhold kan lejeforholdet efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2 opsiges med den begrundelse, at ejendommen skal nedrives eller ombygges. Hvis opsigelsen begrundes i ombygning, forudsættes det dog, at ombygningen er af en sådan karakter, at lejers fraflytning er nødvendig. Det vil sige, at hvis ombygning ikke udelukker lejer fra fysisk at benytte det lejede under ombygningen, kan en opsigelse ikke gennemføres.

Der stilles heller ikke et krav om, at udlejer oplyser sit motiv eller sine bevæggrunde for nedrivning eller ombygning, og hvis udlejer selv ønsker at benytte lejemålet efter en evt. ombygning, kan der stadig opsiges efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2.

Udlejer skal dog tage højde for, om lejemålet er erhvervsbeskyttet.

Hvis lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet, kan udlejers opsigelse ske, uden at der foretages en rimelighedsvurdering af parternes forhold.

Er lejemålet derimod erhvervsbeskyttet, skal der foretages en rimelighedsvurdering, hvor bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.

Også ved en rimelighedsvurdering i erhvervslejeforhold må der tages hensyn til udlejers ejendomsret, som kan være udslagsgivende, hvor rimelighedsvurderingen ikke falder ud til fordel for enten udlejer eller lejer.

(Artiklen “Opsige et lejemål til eget brug eller grundet nedrivning?” har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, marts 2024)