Udlejers retsstilling ved lejers ønske om at opstille ladepunkt
Højesteret tog i 2025 stilling til omfanget af lejers ændringsret i relation til muligheden for opsætning af et ladepunkt udenfor lejemålet. Højesteret nåede frem til, at lejers ændringsret efter lejeloven kun omfattede forhold ”inde i det lejede”, og at lejers opsætning af et ladepunkt udenfor det lejede dermed ikke var omfattet af lejers ændringsret.
Boliglejeloven er med virkning fra 1. januar 2026 ændret, så lejer nu under visse betingelser er givet egentlig ret til at opsætte et ladepunkt udenfor lejemålet.
Ønsker en lejer at opsætte et ladepunkt uden for lejemålet, er det som udlejer vigtigt at vide, om udlejer skal tåle, at lejer opsætter ladepunktet, eller om udlejer kan modsætte sig opsætningen. Hvis lejer allerede har opsat ladepunktet, er det tillige vigtigt for udlejer at vide, om udlejer berettiget kan kræve, at lejer nedtager ladepunktet og reetablerer.
I denne artikel vil der være særligt fokus på udlejers retsstilling i tilfælde, hvor lejer i boliglejeforhold ønsker at opsætte et ladepunkt uden for det lejede bl.a. hvordan udgiftsfordelingen er, hvem der hæfter for eventuelle erstatningskrav afledt fra ladepunktet, i hvilke tilfælde udlejer kan eller skal nægte lejer opsætning af ladepunkter, og hvilke konsekvenser det kan have, hvis udlejer alligevel giver tilladelse.
Loven i hovedtræk
Loven giver lejere med ret til parkering mulighed for at opsætte ladepunkter. Loven opdeler lejere i tre kategorier hver med forskellige rettigheder.
Lejere med eksklusiv ret til en specifik parkeringsplads omfattet af lejekontrakten, som er beliggende på samme ejendom som lejemålet, har ret til opsætning af et eksklusivt ladepunkt på denne parkeringsplads.
Lejere, der iht. lejekontrakten eller anden aftale har en generel rettighed til at anvende en parkeringsplads, som er beliggende på samme ejendom som lejemålet, har ret til at opsætte et ladepunkt. Ladepunktet skal dog være til rådighed for alle ejendommens beboere – og den lejer, der opsætter ladepunktet, har dermed ikke eksklusiv eller førsteret til ladepunktet. Udlejer er desuden begrænset til at tåle et ladepunkt pr. 10 parkeringspladser. Som udlejer har man i denne situation imidlertid ret til at udpege, hvilken parkeringsplads ladepunktet etableres på.
Hvis lejer ikke har ret til parkering, giver lejeloven ikke lejer ret til at opstille et ladepunkt.
Udgifter, hæftelse og erstatningsansvar
Det fremgår af lovens forarbejder, at ”alle omkostninger er udlejer uvedkommende”. Retsstillingen for opstilling af ladepunkter minder således meget om retstillingen ved installationer efter lejers ændringsret. Opsætningen af et ladepunkt ændrer ikke fordelingen af rettigheder og pligter mellem lejer og udlejer. Eftersom rettigheden til opsætning er lejers, er det også lejer, der har risikoen, herunder den økonomiske risiko ved anvendelse af rettigheden.
Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade, der forårsages af ladepunktet, dette værende fx på ejendom eller tredjemand. Udlejer kan kræve, at lejer stiller sikkerhed for opfyldelse af et eventuelt erstatningsansvar. Har lejeren en forsikring, der dækker, kan dette sandsynligvis anses som tilfredsstillende sikkerhedsstillelse. Udlejer skal fremsende krav om sikkerhed senest en måned efter lejers varsling. Fremsender udlejer ikke krav inden en måned, bortfalder udlejers krav på sikkerhed. Det skal udlejer derfor være opmærksom på.
Opsætning af et ladepunkt kan ikke forbedre lejers retstilling. Lejer vil ikke ved opsætning af et ladepunkt få yderligere eksklusive rettigheder, end dem der allerede fremgår af lejekontrakten. Hvis lejer ikke har en eksklusiv ret til en specifik parkeringsplads, vil lejer ikke få fortrinsret eller prioriteringsret til hverken parkeringspladsen eller ladepunktet. Ladepunktet skal være tilgængeligt, både fysisk og betalbart for ejendommens øvrige beboere og kan derfor ikke være knyttet til en personlig betalingsløsning for lejer eller med eksklusive rettigheder for lejer.
Betingelser for opsætningen
Lejere, der opsætter et ladepunkt, skal reetablere ved fraflytning, og udlejer kan som betingelse for opsætning af et ladepunkt kræve, at lejeren stiller sikkerhed overfor udlejer for omkostningerne ved reetablering.
Selvom det er en ret for lejer, skal lejer give meddelelse (varsling) til udlejer mindst 3 måneder inden ladepunktet opsættes, så udlejer har mulighed for at beregne størrelsen af en eventuel sikkerhed. Udlejer skal herefter inden 1 måned efter modtagelsen af lejers meddelelse, meddele lejeren størrelsen af sikkerheden. Lejer skal så senest 2 måneder efter lejers meddelelse til udlejer stille sikkerheden overfor udlejer.
Fristerne ovenfor udsættes, hvis det for udlejer er nødvendigt at varsle arbejder overfor andre lejere i anledning af lejeres meddelelse.
Det fremgår derudover af lovens forarbejder, at lejeren ikke er berettiget til at udnytte uudnyttet strømtilførsel i ejendommen. Lejer skal derfor selv foranstalte, at den nødvendige strømtilførsel er til stede for det ladepunkt, som lejer ønsker at opsætte og selv betale omkostningerne forbundet hermed.
Det er udelukkende operatører af ladepunkter, der må opsætte ladepunkt for lejer og efterfølgende lave reetablering. Af lovens forarbejder fremgår det, at det vil være muligt for lejer at indgå en aftale med en sådan operatør af ladepunkter om omkostningsfordelingen ved opsætning af ladepunkt. Uanset at en sådan aftale indgås, er udlejer ikke aftalepart og bliver derfor ikke pålagt nogen forpligtelser. En aftale mellem en operatør af ladepunkter og lejer er udlejer uvedkommende.
Slutteligt er det en betingelse, at parkeringspladsen eller parkeringsarealet er tilknyttet ejendommen.
Udlejers mulighed for at nægte
Udlejer skal i nogle situationer nægte opsætningen af et ladepunkt, mens udlejer i andre situationer har mulighed for at nægte opsætningen.
Udlejer skal nægte opsætningen af ladepunkt, hvis ejendommen er fredet i henhold til bygningsfredningsloven. Hvis udlejer tillader opsætning af et ladepunkt, selvom ejendommen er fredet, kan udlejer imidlertid ikke senere opsige eller ophæve ladepunktet med den konsekvens, at lejer skal reetablere ladepunktet, uden at ifalde mangelsansvar og komme i misligholdelse ifølge lejelovens almindelige regler herom. Det er derfor vigtigt, at udlejer er opmærksom herpå.
Udlejer kan nægte opsætning som følge af byggetekniske forhold, herunder hvor ejendommens statik eller brandmæssige forhold ville blive svækket som følge af opsætningen af ladepunktet. Udlejer kan endvidere nægte opsætning som følge af arkitektoniske forhold, hvis ejendommen er bevaringsværdig, hvis ladepunktet uanset dets placering vil ændre bevaringsværdien. Udlejer vil yderligere kunne afvise opsætning af ladepunkt, hvis etablering vil stride imod private servitutter tinglyst inden 9. oktober 2025 eller imod offentlige forskrifter.
Har ejendommen ikke tilstrækkelig kapacitet, kan installationen nægtes. Er ejendommens kapacitet opbrugt, men lejeren selv øger kapaciteten, kan installationen ikke længere nægtes.
Udlejer kan naturligvis kræve, at der foretages en lovlig og myndighedsgodkendt installation, ligesom udlejer kan kræve, at en ulovlig installation lovliggøres. Installerer lejer en ulovlig installation uden efterfølgende lovliggørelse, vil det efter omstændighederne kunne føre til opsigelse eller ophævelse af lejeren.
Specifikt for lejere med generel ret til parkeringsplads, skal udlejere kun tåle ét ladepunkt pr. 10 parkeringspladser. Udlejer kan derfor nægte en lejer at få opsat et ladepunkt, hvis der i forvejen er ladepunkter svarende til ét ladepunkt pr. 10 parkeringspladser, eller hvis der er planlagt samme antal ladepunkter. Ved beregningen af antal ladepunkter skal der rundes op. Ved en ejendom med 11 parkeringspladser skal man som udlejer således tåle 2 ladepunkter.
Loven er beskyttelsespræceptiv, hvilket betyder, at loven ikke kan fraviges til skade for lejer. Udlejer kan derved ikke afskære denne ret i lejekontrakten eller ved aftale.
Mødes udlejer af et ønske fra en lejer om opsætning af et ladepunkt, og ønsker udlejer ikke, at lejer opsætter et ladepunktet, anbefaler vi, at udlejer søger juridisk rådgivning, idet forkert håndtering kan medføre, at udlejer kommer i misligholdelse af lejekontrakten.
Ønsker udlejer derimod at imødekomme lejers ønske om opsætning af et ladepunkt, bør udlejer først afklare, hvorvidt man er forpligtet til at nægte opsætningen, idet fejlagtig accept af opsætning kan medføre, at udlejer kommer i misligholdelse af lejekontrakten.
