Indtil 1. juli 2015 var det muligt at aftale en trappelejeregulering af lejen i beboelseslejemål. Det fremgik af dagældende lejelovs § 53, stk. 2, at man kunne aftale, at lejen blev reguleret med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.
En sådan aftale kunne f.eks. være følgende:
Den aftalte leje forhøjes hvert år den 1. januar med kr. 200 pr. måned. Første regulering sker den 1. januar 2010, og sidste regulering sker den 1. januar 2020.
Ofte var disse aftaler mere skematiske i deres udseende. Det er dog ikke formuleringen af disse aftaler, der er emnet for denne artikel. Essensen af reglen og eksemplet er, at en trappelejeregulering skulle have et udløbstidspunkt. Der skulle altså være anført et tidspunkt for, hvornår den sidste regulering skulle finde sted.
Derfor vil udlejere komme ud for, at en aftalt trappelejeregulering udløber. Og spørgsmålet er så, hvordan udlejer kan regulere lejen fremadrettet.
Det korte svar herpå er, at det kan udlejer gøre ved at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens almindelige regler. Disse almindelige regler afhænger af hvilken type lejemål, der er tale om.
Udlejer kan også kontakte lejer for at høre, om man kan aftale en ny regulering af lejen. Da man ikke længere kan aftale trappelejeregulering, skal en sådan aftale være en aftale om nettoprisindeksering af lejen. Ofte vil lejer dog ikke medvirke til en sådan aftale.
De forskellige lejemålstyper og varslingsreglerne herfor
For alle lejemålstyper gælder, at udlejer altid kan varsle lejeforhøjelse pga. stigninger i skatter og afgifter, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.
I småhuse (ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder) kan udlejer varsle efter reglerne om det lejedes værdi, men med det forbehold, at lejen ikke herved må blive højere end, hvad lejen er for tilsvarende lejemål, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Reglerne om det lejedes værdi anvendes i de såkaldt ”uregulerede” kommuner, dvs. hvor kommunen har bestemt, at reglerne om omkostningsbestemt leje m.v. ikke skal gælde. Endvidere gælder reglerne om det lejedes værdi også for de såkaldte ”80/20-ejendomme”, som er ejendomme, der pr. 1. januar 1980 indeholdt mindst 80 % erhverv.
I lejemål med fri lejefastsættelse, dvs. nyopførte ejendomme (ejendomme taget i brug efter 31. december 1991), tidligere erhvervslokaler og nyindrettede tagetager eller nypåbyggede tagetager, kan der som udgangspunkt ikke varsles lejeforhøjelse. Der er ikke nogen hjemmel hertil i lejeloven. Man kan dog eventuelt diskutere, om man kan ”falde tilbage” på reglerne om det lejedes værdi.
I lejemål, hvor lejen skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje, kan naturligvis varsles lejeforhøjelse efter disse regler. Det forudsætter, at den nugældende leje ikke kan dække ejendommens driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi, jf. lejelovens § 23, som udtrykker det såkaldte ”spis-op-princip”.
Det kan således forekomme, at trappelejeaftalen har bragt lejen for et omkostningsbestemt lejemål op på et højere niveau, end udlejer kunne have varslet lejeforhøjelse til. I så fald må udlejer vente med at varsle lejeforhøjelse, til dette ikke længere gør sig gældende.
Reglerne om omkostningsbestemte lejeforhøjelser vedrører kun den såkaldte ”budgetleje”, dvs. den del af lejen, der udgøres af udlejers driftsudgifter (herunder vedligeholdelseshenlæggelser) og afkast af ejendommens værdi.
Tillægget for de forbedringer, der måtte være udført i et lejemål med omkostningsbestemt leje, reguleres således ikke i forbindelse med en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Dette forbedringstillæg ligger således fast.
Særligt om gennemgribende moderniserede lejemål
Efter lejelovens § 19, stk. 2 kan lejen for gennemgribende moderniserede lejemål fastsættes til det lejedes værdi. Reglen fastslår således, hvordan begyndelseslejen kan fastsættes. Lejen kan dog også i stedet fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1, jf. nedenfor.
Når lejen er fastsat til det lejedes værdi efter lejelovens § 19, stk. 2, er det en nærliggende tanke, at lejeforhøjelse kan ske efter reglerne om det lejedes værdi. Det er imidlertid ikke tilfældet. Der er ikke hjemmel hertil. Derimod kan der ske lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Som anført ovenfor, er det budgetlejen, der kan varsles forhøjet. Dette nødvendiggør derfor, at man får fastlagt, hvad forbedringstillægget udgør for det gennemgribende moderniserede lejemål.
Dette gør udlejer ved at se på, hvad budgetlejen udgjorde på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Dette kan dog være sin sag at finde ud af. Hvis der var omkostningsbestemte lejemål i ejendommen på dette tidspunkt, og der blev varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse i det pågældende år, må budgetlejen i den varsling kunne lægges til grund. Er der ikke varslet, må udlejer forsøge at beregne budgetlejen for det pågældende år.
Differencen mellem den oprindeligt aftalte leje og budgetlejen udgør forbedringstillægget. Det er ikke et forbedringstillæg, der er beregnet på samme måde, som et forbedringstillæg på et sædvanligt omkostningsbestemt lejemål. Forbedringstillægget får i stedet karakter af et særligt ”§ 19, stk. 2-tillæg”.
Når udlejer har beregnet dette § 19, stk. 2-tillæg, kan udlejer tillægge den nugældende (beregnede) budgetleje for lejemålet. Hvis den nugældende (samlede) leje for lejemålet, er lavere end den nugældende budgetleje tillagt § 19, stk. 2-tillægget, kan udlejer varsle lejeforhøjelse.
En sådan lejeforhøjelse er dog underlagt den begrænsning, at den ikke må bringe lejen væsentligt op over det lejedes værdi, jf. lejelovens § 23, stk. 2.
I stedet for en fastsættelse af begyndelseslejen til det lejedes værdi efter lejelovens § 19, stk. 2, kunne udlejer således også have valgt at fastsætte begyndelseslejen efter lejelovens § 19, stk. 1 på den ovenfor skitserede måde, dvs. som omkostningsbestemt leje med et § 19, stk. 2-tillæg.
Indeksering af § 19, stk. 2-tillægget?
Da man i sin tid indgik trappelejeaftaler, var disse ofte baseret på en procentvis regulering af lejen på f.eks. 3 %. Trappelejeaftalen var dog stadig formuleret med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Hvis begyndelseslejen således var kr. 5.000 pr. måned, ville lejen blive sat op med kr. 150 til kr. 5.150 ved første regulering. Ved anden regulering ville lejen blive sat om med 3 % af de kr. 5.150, dvs. med kr. 154,50 til kr. 5.304,50 og så fremdeles.
Jeg har med udgangspunkt i dette eksempel modtaget nedenstående spørgsmål, som jeg medgiver er lidt kompliceret.
Lejen for et gennemgribende moderniseret lejemål er fastsat til kr. 5.000 efter lejelovens § 19, stk. 2 og således efter reglen om det lejedes værdi. Hvis lejen var blevet fastsat som omkostningsbestemt leje med et § 19, stk. 2-tillæg, ville tillægget have udgjort kr. 2.000 pr. måned (og budgetlejen ville således have været kr. 3.000).
Når trappelejeaftalen for det gennemgribende moderniserede lejemål udløber efter 10 år, og udlejer vil varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse, kan udlejer så kræve, at der skal lægges et indekseret § 19, stk. 2-tillæg til grund?
Den oprindeligt aftalte leje på kr. 5.000 er blevet forhøjet med 3 % årligt akkumulerende i 10 år, og udgør ved trappelejeaftalens udløb derfor kr. 6.720 (kr. 5.000 x 1,0310). Heraf udgør § 19, stk. 2-tillægget (på oprindeligt kr. 2.000) kr. 2.688 (kr. 2.000 x 1,0310).
Kan udlejer i så fald kræve, at § 19, stk. 2-tillægget skal være kr. 2.688, når der varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse efter trappelejeaftalens udløb?
Efter min opfattelse kan § 19, stk. 2-tillægget kun medregnes med kr. 2.000. Jeg er ikke bekendt med huslejenævns- eller retspraksis, der forholder sig til spørgsmålet.
Set fra et udlejersynspunkt kan man anføre, at trappelejeaftalen indebærer en aftale med lejer om, at hele lejen reguleres, herunder § 19, stk. 2-tillægget.
Hvis man sammenholder med, hvad der gælder for almindelige omkostningsbestemte lejemål (§ 19, stk. 1-lejemål), vil man ikke kunne indgå en sådan aftale. Ved en lejefastsættelse efter § 19, stk. 1 vil forbedringstillægget skulle beregnes ud fra, hvad forbedringerne har kostet, og hvad den sædvanlige forrentningsprocent (den såkaldte ”ydelsesprocent”) var på det pågældende tidspunkt.
I omkostningsbestemte lejemål kunne man også aftale trappeleje, men det ændrer ikke på, at man ikke ville kunne kræve, at forbedringstillægget – pga. trappelejeaftalen – med tiden skulle indregnes med et større beløb, end det oprindeligt kunne beregnes til.
Selvom § 19, stk. 2-tillægget har en lidt anden karakter end forbedringstillægget ved lejefastsættelse efter § 19, stk. 1, må det samme dog antages at gælde for § 19, stk. 2-tillægget. Der er således ikke nogen hjemmel til at kræve, at et tillæg for forbedringer med tiden skulle kunne medregnes med et større beløb, end det kunne medtages ved lejekontraktens indgåelse.
CLEMENS er specialister i erhvervslejeforhold og rådgivning om samme. Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejeretten i øvrigt, er du velkommen til at række ud til vores team for en uformel drøftelse/sparring.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, september 2023)
