Tinglysningssystemet har til formål at beskytte parters rettigheder over fast ejendom mod tredjemand. Ved tinglysning af rettigheder over fast ejendom opnår rettighedshaver således beskyttelse af sin ret overfor aftaleerhververe og retsforfølgende kreditorer.
For at tinglysning af rettigheder over fast ejendom kan gennemføres, skal der grundlæggende være tale om rettigheder (en ret) over en fast ejendom. En ren personlig ret ift. den nuværende ejer af ejendommen eller andre ejendomsbyrder, som ikke kan gøres gældende over for den til enhver tid værende ejer af ejendommen, kan derfor fx. ikke tinglyses. Der gælder dog en undtagelse for et stort antal brugsrettigheder, da disse kan være beskyttet mod tredjemand uden tinglysning i medfør af tinglysningslovens § 3 – jf. nedenfor.
Såfremt rettigheden over den faste ejendom ikke er tinglyst, kan rettighedshaveren risikere at få sin ret ekstingveret, dvs. miste sin ret. For at retten ekstingveres, skal de almindelige ekstinktionsbetingelser være opfyldt: Aftaleerhververens eller den retsforfølgende kreditors ret skal selv være tinglyst, og aftaleerhververen skal være i god tro.
De rettigheder, der sædvanligvis tinglyses, er ejendomsrettigheder, panterettigheder og ejendomsbyrder i form af brugsrettigheder og servitutrettigheder mv.
Sondringen mellem en servitut og en brugsret
Det er vigtigt at kunne skelne mellem en brugsret og en servitutret. Ved en brugsret forstås en almindelig ret til at råde over en ejendom eller en del af en ejendom, og disse er ofte beskyttet uden tinglysning – se ”Tinglysning af brugsrettigheder overfor servitutter” nedenfor. En brugsret kan også forklares som værende den samme faktiske rådighed over ejendommen, som en ejer har. En servitutret giver derimod alene ret til at råde over en ejendom i bestemt henseende – altså i begrænset omfang – og skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod tredjemand.
Typiske brugsrettigheder er leje af lokaler og forpagtning af jord. Eksempler på en servitutret kan være en parkeringsret eller en jagtret.
Tinglysning af brugsrettigheder overfor servitutter
Ifølge tinglysningsloven skal servitutter og brugsrettigheder tinglyses for at opnå beskyttelse mod tredjemand. Det følger dog af tinglysningslovens § 3, at brugsrettigheder, der ikke er stiftet på længere tidsvilkår end de sædvanlige, er gyldige mod enhver uden tinglysning. Lejekontrakter vedrørende leje af lokaler indtager derfor en særlig rolle i forhold til tinglysning, og kreditorer og købere af en ejendom kan således ikke fortrænge de sædvanlige brugsrettigheder, uanset om køberen/kreditoren slet ikke kender til rettighedens eksistens.
Såfremt brugsrettigheden er indgået på længere tidsvilkår end sædvanligt (dvs. på usædvanlige vilkår), kræver det tinglysning for. at vilkåret kan opnå beskyttelse. Det er dog vigtigt at bemærke, at selvom en brugsrettighed på længere tidsvilkår end sædvanligt ikke er tinglyst, vil den del af vilkårene, der er sædvanlige, stadig være beskyttet uden tinglysning.
En refleksvirkning af tinglysningslovens § 3 er, at brugsrettigheder på sædvanlige tidsvilkår slet ikke kan tinglyses. Tinglysningen vil nemlig være åbenbart overflødig, jf. tinglysningslovens § 15, stk. 2, og Tinglysningsretten vil derfor afvise anmeldelsen.
Selve aftalen om brugsretten skal være gyldig, da tinglysningslovens § 3 ikke i sig selv legitimerer en ugyldig aftale om en brugsret. Det vil sige, at en i øvrigt ugyldig aftale ikke bliver gyldig i kraft af tinglysning af aftalen.
Udstykningsloven indeholder en begrænsning i forhold til brugsrettigheder, idet udstykningslovens § 16 bestemmer, at der ikke kan stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom. Udstykningslovens § 16 omfatter ikke kun brugsrettigheder. Bestemmelsen omfatter også forpagtningsrettigheder og lejerettigheder, der vedrører et areal, der udgør en del af en samlet fast ejendom. Servitutter er derimod ikke omfattet af bestemmelsen. Servitutter er som nævnt ovenfor en type rettighed, der giver den berettigede en mere begrænset og speciel råderet. Disse typer af rettigheder kan derfor stiftes med en ubegrænset varighed og er således ikke omfattet af bestemmelsen i udstykningslovens § 16.
Tinglysning af en brugsret – eksemplificeret ved tinglysning af en lejekontrakt
Et lejeforhold er en brugsret, der er beskyttet overfor tredjemand uden tinglysning. Dette følger både af lejelovenes § 17, erhvervslejelovens § 6 og tinglysningslovens § 3. For så vidt angår lejers rettigheder, har tinglysningslovens § 3 ikke længere nogen stor selvstændig betydning, da det med lejelovens § 17 er bestemt, at lejerens rettigheder efter reglerne i lejeloven er gyldige mod enhver uden tinglysning.
Såfremt en lejekontrakt indeholder videregående rettigheder for lejer, kan lejeren dog have en interesse i, at lejekontrakten tinglyses for derved at opnå beskyttelse overfor tredjemand.
Dette betyder også, at det er vigtigt at undersøge tingbogsoplysningerne i en erhvervshandel med en udlejningsejendom, da der kan være tinglyst videregående rettigheder, som en erhverver af ejendommen skal respektere, da man som køber indtræder i de bestående rettigheder og forpligtelser i lejeforholdet. Er erhververen i ond tro om de videregående rettigheder, dvs. hvis erhververen kender lejekontraktens vilkår, skal erhververen også respektere rettighederne.
Der gælder særlige regler for, hvordan tinglyste ejendomsbyrder håndteres på en tvangsauktion over en fast ejendom, hvilket dog ikke er genstand for behandling i denne artikel.
Har du spørgsmål til tinglysning eller fast ejendom i øvrigt, er du også altid velkommen til at kontakte CLEMENS’ eksperter i fast ejendom.