Udlejer har som udgangspunkt bevisbyrden, når det drejer sig om flytteopgør og overholdelse af de obligatoriske flyttesynsregler. Men hvad gør udlejer, hvis det ikke går efter reglerne?
Denne artikel vil beskrive to domme, hvor udlejer var ved at fortabe sit fraflytningskrav, fordi der opstod spørgsmål om, hvorvidt lejer havde fået en kopi af flyttesynsrapporten.
I den ene sag måtte udlejer igennem huslejenævnet og boligretten, fordi lejer havde underskrevet flyttesynsrapporten, men ikke ville tage fysisk imod den.
I den anden sag måtte udlejer tage sagen helt til landsretten, fordi lejer gjorde gældende, at lejer aldrig havde modtaget en kopi – hverken under flyttesynet eller efterfølgende.
Sagen, hvor udlejer ”overtalte” lejer til at underskrive flyttesynsrapporten
Lejer, som var mødt op til flyttesynet, ville ikke skrive under på flyttesynsrapporten.
Lejer gav udtryk for, at flyttesynet var uden betydning, fordi udlejer havde lejers depositum, som ifølge lejer var rigeligt til lejemålets istandsættelse.
Udlejer opfordrede lejer til at skrive under på flyttesynsrapporten under henvisning til, at det også ville være i lejers interesse, da udlejer derved ikke efterfølgende kunne skrive flere forhold i flyttesynsrapporten.
Lejer endte med at underskrive flyttesynsrapporten og blev af udlejer opfordret til at tage et billede af den med sin telefon, så lejer fik en digital kopi. Det ville lejer ikke, hvorefter udlejer tilbød, at udlejer selv kunne tage et billede af rapporten med sin telefon, og lejer kunne få den fysiske rapport. Dette ville lejer heller ikke.
Det endte med, at lejer oplyste sin mailadresse og gik uden at have modtaget en kopi af flyttesynsrapporten på selve flyttesynet. Udlejer fremsendte en kopi seks dage efter flyttesynet til den af lejer oplyste mailadresse.
Lejer gjorde gældende, at lejer skulle have hele depositummet tilbage, fordi lejer ikke havde fået en kopi af flyttesynsrapporten under selve flyttesynsforretningen.
Hvis udlejer ikke havde overtalt lejer til at skrive under, ville udlejer have haft 2 uger fra flyttesynet til at sende fraflytningsrapporten til lejer. Af lejelovens § 98, stk. 4, fremgår det, at lejer skal have en kopi af flyttesynsrapporten i forbindelse med flyttesynet, hvis han skriver flyttesynsrapporten under, mens udlejer kan fremsende rapporten inden 2 uger, hvis lejer ikke skriver under.
Fordi udlejer overtalte lejer til at skrive under, betød det nu, at der var risiko for at fortabe kravet mod lejer, idet man formelt ikke overholdt forskrifterne i lejelovens § 98, stk. 4.
At udlejer sendte flyttesynsrapporten seks dage efter flyttesynet, skulle vise sig at være noget, som huslejenævnet lagde særligt vægt på.
Huslejenævnsafgørelsen
Huslejenævnet kom frem til, at lejer skulle have sit fulde depositum tilbage.
Huslejenævnet lagde vægt på:
- at lejer ikke modtog en kopi af flyttesynsrapporten under selve fraflytningssynet hverken på papir eller digitalt,
- at underskriften på flyttesynsrapporten ikke var en kvittering for efterfølgende modtagelse af kopi af flyttesynsrapporten,
- at det ikke var godtgjort, at der var indgået aftale om, at flyttesynsrapporten kunne sendes til lejer pr mail efterfølgende, og
- at flyttesynsrapporten først blev sendt seks dage efter flyttesynet.
Huslejenævnet lagde hermed særligt vægt på, at udlejer ikke straks eftersendte lejers kopi af flyttesynsrapporten, men først gjorde dette seks dage efter.
Det er uklart, hvad huslejenævnet præcist lægger vægt på i forhold til de seks dage, når huslejenævnet allerede havde lagt til grund, at der ikke var indgået en aftale mellem udlejer og lejer om eftersendelse af fraflytningsrapporten.
Som tidligere anført ville udlejer have haft to uger til at sende kopien af fraflytningsrapporten, hvis lejer ikke havde skrevet under.
Udlejer var herefter nødsaget til at indbringe sagen for boligretten, da man ville fastholde sit krav.
Boligrettens afgørelse
En enig boligret (tre dommere) gav udlejer fuldt medhold i istandsættelseskravet.
Boligretten lagde til grund, at lejer i første omgang ikke ville skrive under på flyttesynsrapporten, men endte med at gøre det. Det blev videre lagt til grund, at lejer ikke ville modtage kopi af fraflytningsrapporten under synet, og at det blev aftalt, at fraflytningsrapporten kunne sendes pr. mail til lejer.
Boligretten udtalte dernæst, at den omstændighed, at lejer afslog at modtage flyttesynsrapporten under flyttesynet, medførte, at udlejer ikke fortabte sit krav ved først at sende flyttesynsrapporten seks dage efter.
Boligretten tilsidesatte derfor huslejenævnets vurdering af, at de seks dage var af særlig betydning.
Lejer ansøgte Procesbevillingsnævnet om tilladelse til at anke sagen til Landsretten, men lejer trak ansøgningen tilbage efterfølgende, og dommen står således ved magt og fremtræder i øvrigt rigtig i såvel resultat som præmisser.
Sagen, hvor lejer nægtede at have modtaget fraflytningsrapporten
I denne sag – som angik en anden udlejer og lejer end ovenstående sag – var omdrejningspunktet, at lejer nægtede at have modtaget flyttesynsrapporten under flyttesynet.
Lejer og udlejer gennemførte flyttesynet, hvorefter lejer underskrev flyttesynsrapporten.
Lejer gjorde gældende, at lejer ikke havde modtaget en kopi af flyttesynsrapporten, og lejer ville derfor have hele sit depositum tilbage.
Udlejer havde ikke sendt flyttesynsrapporten til lejer, idet udlejer oplyste, at lejer havde fået en kopi under flyttesynet.
Sagen blev indbragt for huslejenævnet, hvor lejer fik medhold i, at hele depositummet skulle returneres til lejer. Det skyldes bl.a., at udlejer ved en fejl ikke fik svaret nævnet, som derfor blot lagde lejers – i øvrigt ufuldstændige og delvist misvisende – sagsfremstilling til grund.
Det fremgik ikke af den fortrykte tekst i rapporten, at lejers underskrift også var kvittering for modtagelse af rapporten. Udlejer indbragte efterfølgende sagen for boligretten og dernæst landsretten.
Boligrettens afgørelse
Boligretten gav – med dissens – lejer medhold i, at denne skulle have depositummet tilbage.
Boligretten lagde til grund, at lejers underskrift på fraflytningsrapporten ikke kunne sidestilles med, at lejer havde skrevet under på at have modtaget en kopi af den.
Udlejer forklarede i retten, at udlejer, (der er udlejer af rigtig mange lejemål), ikke havde konkret kendskab til eller hukommelse omkring det specifikke flyttesyn. Udlejer forklarede dernæst om sin normale procedure i forbindelse med flyttesyn, blandt andet i forhold til udlevering og eftersendelse af flyttesynsrapporten. Hvis lejer underskrev, så modtog lejer en kopi af flyttesynsrapporten – ellers ville flyttesynsrapporten blive eftersendt inden for to uger.
Udlejer forklarede, at fraflytningsrapporten ikke var blevet eftersendt til lejer, hvilket måtte være, fordi lejer underskrev fraflytningsrapporten og derfor måtte have fået en kopi under selve flyttesynet.
Den omstændighed, at lejer i boligretten – under strafansvar – forklarede, at lejer ikke havde modtaget en kopi af fraflytningsrapporten medførte, at boligretten lagde til grund, at udlejer havde fortabt sit krav, fordi det dermed ikke var godtgjort, at fraflytningsrapporten var blevet udleveret eller eftersendt.
Mindretallet ville give udlejer medhold i sit krav, idet denne dommer fandt det godtgjort, at udlejer havde fast praksis og fremgangsmåde ved flyttesyn, og at der ikke var en nærmere begrundelse for, hvorfor en kopi af fraflytningsrapporten ikke skulle være udleveret til lejer.
Der blev afsagt dom efter stemmeflertallet, og udlejer indbragte herefter sagen for landsretten.
Landsrettens afgørelse
Landsretten – også med dissens – nåede frem til, at flyttesynsrapporten var udleveret, hvorfor udlejer havde et berettiget krav.
Lejer fastholdt i landsretten sin forklaring om, at denne ikke havde modtaget en kopi af flyttesynsrapporten under flyttesynet.
Udlejer fastholdt omvendt, at udlejer ikke kunne erindre noget om det konkrete flyttesyn, men at lejer måtte have fået udleveret en kopi under flyttesynet i henhold til udlejers faste procedure.
Landsrettens flertal fandt det efter en vurdering af de konkrete omstændigheder sandsynliggjort, at lejer havde modtaget en kopi af flyttesynsrapporten. Landsrettens flertal tilsidesatte således lejers forklaring.
Mindretallet ville give lejer medhold, idet det var udlejers bevisbyrde, at fraflytningsrapporten blev udleveret under flyttesynet. Mindretallet fandt ikke, at det var godtgjort, at fraflytningsrapporten var blevet udlevet.
Hvordan kan man sikre sit bevis som udlejer?
Det kan være svært for udlejer at sikre sit bevis for, at lejer har modtaget en kopi af fraflytningsrapporten under flyttesynet, eller at der er indgået aftale om eftersendelse af den.
I begge sager havde lejer underskrevet fraflytningsrapporten, men alligevel var det nødvendigt at føre sagerne for flere instanser, huslejenævnet, boligretten og landsretten.
Af afgørelsen kan det udledes, at udlejer kan gøre enkelte tiltag for at sikre sig bedre.
Udlejere bør i sine fraflytningsrapporter således tilføje, at lejer med sin underskrift samtidig bekræfter, at lejer enten har modtaget en kopi af fraflytningsrapporten, eller at det er aftalt, hvordan og hvornår lejer modtager en kopi.
Aftalen må ikke være til skade for lejer, så man kan ikke aftale noget, som stiller lejer ringere end lejelovens regler. F.eks. at flyttesynsrapporten kan sendes senere end de to uger efter fraflytningssynet.
Tidshorisonten mellem et flyttesyn og en retssag kan være flere år. Udlejer kan derfor desuden overveje at lave et kortfattet referat fra flyttesynet omkring aftaler eller omstændigheder, som sendes til den fraflyttede lejer.
På den måde skabes et skriftligt bevis for det passerede, som kan bruges i en eventuel senere retssag.
Det kan blandt andet med fordel skrives til referat, hvis lejer nægter at skrive under på flyttesynsrapporten, så der ikke opstår en situation, hvor lejer senere gør gældende, at lejer aldrig blev tilbudt at skrive under på flyttesynsrapporten.
Som det fremgår ovenfor, så er der også ved fraflytning grund til agtpågivenhed fra udlejers side, idet reglerne (og fortolkningen heraf), er relativt vidtgående i lejers favør.
(Artiklen har været bragt i magasiget Danske Udlejere, august 2020)
