Som det ofte er med lovregler, kan man typisk ikke bare slå op i lejeloven og se, om ens situation passer med ordlyden i den bestemmelse, som man mener er relevant. Lovens regler skal fortolkes i forhold til retspraksis. Derfor er nyere afgørelser interessante, så man kan se, hvordan forskellige situationer falder ud.
Artiklen tager afsæt i to nyere landsretsafgørelser, der er afsagt i henholdsvis november 2021 og januar 2022.
Afgørelserne omhandler to vidt forskellige lejeretlige forhold, men afgørelserne viser meget godt, at man som udlejer indimellem kan befinde sig i en situation, som man måske ikke har prøvet før.
Den ene sag angik en lejers spærring af sin brevsprække, så ophævelsesbrevet blev lagt uden for døren, og den anden sag angik en mor, som ikke stod på lejekontrakten, men som gerne ville overtage sønnens lejemål.
Hvad stiller man op, når lejer har spærret for sin brevsprække/postkasse?
Sagen, som blev afgjort af Vestre Landsret den 14. januar 2022, omhandlede et tilfælde, hvor lejer havde spærret for sin brevsprække i hoveddøren. Spørgsmålet var, hvorvidt ophævelsesbrevet var kommet frem til lejer, fordi brevet var blevet lagt ved lejerens hoveddør i opgangen.
Henvisningerne til lejeloven vil være til de nye bestemmelser, som trådte i kraft pr. 1. juli 2022.
Sagens omstændigheder
Efter udlejer i flere tilfælde havde forsøgt at indgå aftale om adgang til lejemålet, så en vandhane i køkkenet kunne blive repareret, og der kunne ske udskiftning af varmemåler, sendte udlejer den 3. juni 2021 et brev, hvor arbejdet blev varslet med 6 ugers varsel i overensstemmelse med lejelovens § 103, stk. 1.
Det var anført i brevet, at lejekontrakten ville blive ophævet, jf. lejelovens § 182, stk. 1 nr. 3, såfremt lejer ikke gav adgang til lejemålet den 23. juli 2021.
Brevet blev sendt med afleveringsattest. Det fremgik af afleveringsattesten, at brevet var lagt i brevsprækken i hoveddøren til lejemålet den 4. juni 2021.
Den 23. juli 2021 blev der ikke åbent, da der blev banket på døren til lejligheden. Da lejer ikke gav adgang til lejligheden, blev lejemålet ophævet ca. to uger efter.
På et tidspunkt mellem den 23. juli 2021 og den 11. august 2021 spærrede eller tillukkede lejer sin brevsprække i sin hoveddør. Ophævelsesskrivelsen blev derfor lagt ved lejers hoveddør i opgangen den 11. august 2021.
Udlejer anmodede fogeden om bistand til at udsætte lejer af lejemålet, da lejer ikke fraflyttede frivilligt.
Rettens afgørelse
Fogedretten fandt,
- at udlejer var berettiget til at skaffe sig adgang til lejemålet, idet varslet (og det påtænkte arbejde) var i overensstemmelse med lejelovens bestemmelser
- at ophævelsen var sket med rette, fordi lejer ikke havde givet adgang til lejemålet, og
- at brevet med ophævelsen var kommet frem til lejer, fordi ophævelsesbrevet var blevet lagt ved hoveddøren i opgangen.
Det var ubestridt, at lejer havde tillukket sin brevsprække i hoveddøren.
På den baggrund tog fogedretten udlejers anmodning om udsættelse til følge.
Afgørelsen blev kæret af lejers advokat, der gjorde gældende, at hverken varslingen om adgang til lejemålet, eller ophævelsen var kommet frem til lejer.
Landsretten stadfæstede fogedrettens afgørelse med henvisning til de af fogedretten anførte grunde.
Landsretten supplerede med, at lejer fandtes at have accepteret, at breve til lejer ville blive lagt ved lejers dør i opgangen, når lejer havde valgt at tillukke brevsprækken i hoveddøren til lejligheden.
Hvad kan man tage med fra afgørelsen?
Konklusionen, som måske ikke er overraskende, er, at en lejer ikke kan modsætte sig modtagelse af en ophævelse ved at spærre sin brevsprække.
Da udlejer har bevisbyrden for, at breve er kommet frem, skal udlejer være sikker på, at det kan dokumenteres, at breve er kommet frem. Dette løses oftest ved, at man sender breve med afleveringsattester, så man har dokumentation for, at brevene er kommet frem.
Det fremgår ikke helt klart af domsreferatet, hvordan ophævelsen kom frem. Fogedretten anførte:
”at det foreligger oplyst, at rekvirentens (red. udlejers) brev af 11. august 2021 om ophævelse af lejemålet er blevet lagt ved døren til lejers lejlighed”.
I landsretten blev følgende anført:
”Ved at tillukke sin brevsprække i hoveddøren til lejligheden findes lejer at have accepteret, at anbefalede breve til hende ville blive lagt i opgangen ved hendes dør.”
Der er noget, der taler for, at landsrettens begrundelse er angivet forkert i domsreferatet, da jeg ikke kan forestille mig, at et anbefalet brev vil blive lagt ved hoveddøren i opgangen.
Essensen af dommen er, at landsretten fandt, at når en lejer spærrer for sin brevsprække, så accepterer lejer, at breve kan blive lagt ved døren i opgangen. Heri ligger umiddelbart, at lejer, med sin handlemåde, påtager sig risikoen for brevet fra tidspunktet, hvor brevet er lagt ved døren i opgangen.
Udlejer skal kunne dokumentere, at brevsprækken/postkassen var spærret, og at brevet er blevet lagt ved døren i opgangen.
I sagen var det ubestridt, at brevsprækken var spærret, og retten fandt det dokumenteret, at brevet var lagt ved hoveddøren, uanset at det i domsreferatet ikke fremgår klart, hvordan brevet var blevet lagt ved hoveddøren.
Kan lejers mor fortsætte søns lejemål?
Østre Landsret behandlede i november 2021 en sag, som angik, om der bestod et samliv i lejelovens forstand, jf. § 166, så en mor kunne fortsætte søns lejemål. Afgørelsen er afsagt efter dagældende § 77 a, som nu findes i § 166. Det fremgår af lovbemærkningerne, at der ikke er sket indholdsmæssige ændringer af bestemmelsen.
Det juridiske aspekt
Lejelovens § 166 giver lejer adgang til, at en part kan fortsætte lejeforholdet, hvis en række momenter er opfyldt.
Bestemmelsens ordlyd er:
Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at forsætte lejeforholdet. § 165, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Helt overordnet gør de indskudte sætninger ikke noget godt for læsevenligheden af bestemmelsen.
Men bestemmelsen vedrører bl.a. ugifte samlevendes ret til at fortsætte lejeforholdet efter samlivsophævelse. Bestemmelsen finder også anvendelse, hvor søskende eller børn og forældre bor sammen, og der sker samlivsophævelse.
At man kan påberåbe sig denne ret forudsætter, at der er etableret en husstand og et samliv.
I henhold til lovbemærkningerne forudsætter en husstand, udover fælles husholdning, en personlig tilknytning mellem husstandsmedlemmerne.
Det fremgår bl.a. af lovbemærkningerne, at der som udgangspunkt ikke vil være etableret fælles husstand i en situation med to venner, som er fælles om husholdningen og deler lejligheden, men i øvrigt har hver deres værelse.
Lovbemærkningerne beskriver, at et samliv består, når der foreligger et gensidigt økonomisk samt personligt afhængighedsforhold mellem parterne.
Det er samlivet, som er genstand for fortolkning, da det ikke er helt åbenbart, hvad der kræves, for at et gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold er til stede.
Formuleringen i forarbejderne er taget fra en afgørelse fra Højesteret i 2003.
Højesteretsafgørelsen handlede om en 25-årig hjemmeboende søn, som ønskede at fortsætte sit lejemål efter sin fraflyttede mor.
Højesterets flertal (tre dommere) fandt, at anvendelsen af bestemmelsen forudsætter, at der er etableret en form for gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold. Det var ikke tilfældet i sagen, så sønnen måtte ikke fortsætte i lejemålet.
Efter højesteretsafgørelsen er gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold indskrevet i lovbemærkningerne, som derfor bidrager til fortolkningen af bestemmelsen.
Det fremgår dog ikke af lovbemærkningerne, hvad der konkret skal lægges vægt på ved vurderingen. Derfor er det relevant at se på, om afgørelsen fra 2021 bidrager til en nærmere forståelse af, hvad der kræves, for at bestemmelsen finder anvendelse.
Sagens omstændigheder
Sagen, som er fra november 2021, handlede om en mor, som var flyttet ind i sin søns lejlighed i 2001. Sønnen var lejer i henhold til lejekontrakten og havde været lejer siden 1993.
Moren flyttede ind i sønnens lejlighed for at tage sig af sønnen. Retten lagde til grund, at sønnen led af psykiske problemer og var ude af stand til at tage vare på sig selv.
Moren og sønnen indrettede sig sådan, at sønnen betalte husleje, og moren betalte de øvrige udgifter samt varetog det huslige i lejligheden. Moren var på førtidspension.
I 2007 henvendte sønnen sig til udlejer, fordi han ønskede at fraflytte lejemålet og lade sin mor overtage dette. Udlejer afviste forespørgslen, da udlejer mente, at der kun kunne ske overdragelse til ægtefæller og samlevere.
Sønnen fraflyttede lejligheden i 2007 uden at informere udlejer. Sønnen fortsatte med at betale huslejen.
Det var først i 2018, at udlejer opdagede, at det kun var moren, der beboede lejligheden og havde bopælsadresse på ejendommen.
Udlejer ophævede med det samme lejekontrakten med sønnen.
Sagen omhandlende, hvorvidt moren havde ret til at fortsætte i lejemålet i henhold til § 166.
Boligretten fandt, efter en samlet vurdering, at der mellem moren og sønnen var et sådant gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold, at det kunne karakteriseres som et samliv i lejelovens forstand. Moren var derfor berettiget til at fortsætte lejeforholdet uden udlejers samtykke, da sønnen fraflyttede lejemålet i 2007. En enig landsret stadfæstede afgørelsen.
Hvad kan man tage med fra afgørelsen?
Hvorvidt § 166 er opfyldt eller ej kræver en konkret bedømmelse af de faktiske forhold.
Efter højesteretsafgørelsen fra 2003 er der blevet trykt to afgørelser, der omhandler et barn (henholdsvis 21 år og 39 år), som vil fortsætte lejeforholdet fra sin forælder. Begge afgørelser fandt, at der ikke var ret til at fortsætte lejemålet.
Det er derfor svært for udlejere at navigere i, hvornår et barn eller en forælder har ret til at fortsætte lejeforholdet. Det afgørende i afgørelsen fra 2021 synes at være, at der mellem moren og sønnen var et afhængighedsforhold, både personligt og økonomisk, fordi moren var på førtidspension, og sønnen, efter rettens oplysninger, led af psykiske problemer og ikke kunne tage vare på sig selv.
Som det fremgår ovenfor, så der er fortsat tale om en bestemmelse, hvor der er overladt et betydeligt skøn til dommeren, når det skal afgøres, om bestemmelsen finder anvendelse.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejers afståelsesret i erhvervslejeforhold i øvrigt, er du velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i fast ejendom.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, oktober 2022)
