Lejers afståelsesret i erhvervslejeforhold: En lejer kan ønske at overlade brugen af sit lejemål til en anden lejer, hvilket oftest sker ved fremleje eller for erhvervslejemåls vedkommende afståelse af lejemålet.
I nærværende artikel behandles alene afståelsestilfælde.
Det bemærkes, at det er usædvanligt, at afståelse sker i boliglejemål, og det vil kræve en aftale mellem udlejer og lejer, før det kan ske. Det er desuden upraktisk grundet de mange præceptive regler, der gælder i boliglejemål. I erhvervslejemål er afståelse noget oftere forekommende, og i det følgende beskrives nærmere lejers mulighed for afståelse i erhvervslejeforhold, og hvad udlejer bør være opmærksom på i forbindelse med lejers afståelsesret i erhvervslejeforhold.
Afståelsesbegrebet og -processen
Den deklaratoriske/fravigelige regel er, at der kan ske afståelse af lejemålet, jf. erhvervslejelovens § 55.
Karakteristisk for afståelse er, at lejer lader en anden lejer indtræde i den lejekontrakt, der allerede er gældende i lejeforholdet mellem den (nu) udtrædende lejer og udlejer.
Indtrædelsen sker i udgangspunktet med ”hud og hår”, og det medfører, at indtrædende lejer succederer i samtlige rettigheder og forpligtelser, herunder også restancer, som den udtrædende lejer evt. måtte have oparbejdet.
Da det ofte er vigtigt for lejers virksomhed og en evt. senere overdragelse heraf, at der er mulighed for at afstå lejemålet, og da udlejer – alt andet lige – kan oppebære en (ofte betydeligt) højere leje med afståelsesret, er det ret sædvanligt, at der gælder en afståelsesret i lejeforholdet. Afståelsesretten vil dog jævnligt ved aftale være mere indskrænket og reguleret end det, der deklaratorisk følger af erhvervslejelovens § 55.
Almindeligvis vil der i forbindelse med afståelsen blive udarbejdet et (afståelses)tillæg til lejekontrakten, som nærmere regulerer vilkårene for afståelsen, og som formaliserer afståelsen, dvs. bl.a. oplyser om, hvem der nu er lejer i lejeforholdet.
Hvis lejer har afståelsesret, vil det ikke være muligt for udlejer at stille som en betingelse for afståelsen, at der samtidig ændres nogle vilkår i lejekontrakten, fx angående lejen og regulering heraf, medmindre at dette er aftalt som en betingelse for, at lejer kan udnytte sin afståelsesret.
Mellem indtrædende og udtrædende lejer vil der stort set altid blive udarbejdet en aftale, som regulerer vilkårene for afståelsen. Der vil bl.a. være behov for at tage stilling til indbetalt depositum, eventuelle restancer, en afståelsessum/købesum for at overtage lejemålet, herunder goodwill, osv. Vilkårene heri vil i princippet være udlejer uvedkommende, og aftaler indtrædende lejer og udtrædende lejer eksempelvis, at indtrædende lejer ikke hæfter for restancer oparbejdet i udtrædende lejers lejeperiode, bindes udlejer ikke heraf, og udlejer vil fortsat kunne rette alle konnekse krav mod indtrædende lejer – også selvom de reelt hidrører fra udtrædende lejers lejeperiode.
Afståelsesbetingelser i erhvervslejelovens § 55
Som nævnt ovenfor, så gælder der en deklaratorisk ret til afståelse i erhvervslejelovens § 55, og denne ret gælder altså, medmindre andet er aftalt.
Erhvervslejelovens § 55 opstiller som betingelser, at afståelse skal ske til en lejer indenfor samme branche, således som denne er aftalt i lejekontraktens anvendelsesbestemmelse, og at udlejer alene kan modsætte sig afståelsen, hvis der er vægtige grunde herimod, herunder især indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab.
Er lejer en juridisk person, kan der ske afståelse til en anden juridisk person med eller uden begrænset hæftelse, såfremt de øvrige krav til afståelse, herunder økonomi og branchekendskab og hvad der ellers måtte være aftalt mellem parterne, er opfyldt. Derimod kan en lejer, som er en fysisk eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset (fx et interessentskab), ikke uden videre afstå til et aktie- eller anpartsselskab, ligesom dette selskab og senere selskaber heller ikke uden videre kan afstå til et andet aktie- eller anpartsselskab.
Årsagen er bl.a., at udlejer ikke skal tåle en lejer, hvor mulighederne for at få dækket sine krav kan vise sig at være ringere end den oprindelige lejer, som hæftede med hele sin formue.
En lejer kan alene afstå til en anden lejer indenfor samme branche. Hermed sikres udlejer, at der ikke pludselig drives en type virksomhed, som fx ikke kan eller bør drives i lejemålet. Der kan eksempelvis i området være offentligretligt reguleret, hvilke typer virksomheder, der kan drives, ligesom der kan være forskellige krav til miljøgodkendelser, forsikringer og bygningsindretninger alt efter hvilken branche, der er tale om. Derudover kan en anden virksomhedstype tiltrække en anden type målgruppe, som ikke nødvendigvis er forenelig med udlejers planer for lejemålet/ejendommen, ligesom udlejer kan være underlagt aftalemæssige restriktioner om konkurrerende virksomhed.
Udlejer bør derfor gøre sig nøje overvejelser i forhold til at angive, hvad lejemålet kan anvendes til, herunder at specificere den branche, der kan drive virksomhed i lejemålet, når lejekontrakten udfærdiges.
Står der alene ”butik”, er der vide grænser for, hvad det indebærer, og selvom det umiddelbart er almindeligt antaget, at der kun kan afstås til en lejer, der vil drive virksomhed inden for samme branche, som den udtrædende lejer, så risikerer udlejer som følge af den generelle og vide anvendelsesbeskrivelse i lejekontrakten at må tåle en virksomhed i lejemålet, som ikke er ønskværdig.
Udover de tilfælde, hvor lejer ønsker at afstå lejemålet til en lejer, som driver virksomhed i en anden branche, end hjemlet i lejekontrakten, har udlejer ret til at modsætte sig afståelsen, hvis indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab giver anledning hertil.
Det hænger sammen med, at udlejer har en interesse i, at det er en økonomisk solid lejer, der driver en god driftig virksomhed i lejemålet. Det giver bl.a. udlejer en større sikkerhed for at lejen kan honoreres, og at et evt. fraflytningskrav ikke gøres illusorisk.
Der er umiddelbart ikke meget hjælpe at hente i erhvervslejelovens § 55 i forhold til, hvilke oplysninger udlejer kan kræve fra indtrædende lejer, for at der opnås tilstrækkelig indsigt i indtrædende lejers økonomi og branchekendskab.
Stiller udlejer for store krav til dokumentationen, risikerer udlejer uberettiget at afskære lejers afståelsesret i erhvervslejeforhold, hvilket et en misligholdelse af lejekontrakten. Det kan medføre, at lejer får et erstatningskrav, hvis lejer har lidt et tab som følge af, at afståelsen til den konkrete indtrædende lejer ikke har kunnet gennemføres.
Det er sædvanligt, at udlejer beder indtrædende lejer om et budget, der gerne skal vise, at indtrædende lejer har den fornødne (og vedvarende) likviditet, ligesom det kan være relevant at se tidligere regnskaber og omsætningstal.
Derudover kan udlejer have interesse i at få oplyst afståelsessummen, idet et ekstraordinært højt beløb vil kunne svække indtrædende lejers økonomi og betalingsevne så meget, at udlejer ikke skal påtvinges en sådan risiko. Men det er nok tvivlsomt, om det kan kræves, hvis det ikke er aftalt.
Det ses nogle gange, at udlejer stiller meget store krav til indtrædende lejers økonomi. Kravene til indtrædende lejers økonomi må dog vurderes konkret ud fra det konkrete lejemål og lejens størrelse, idet det afgørende må være, om lejer må antages at kunne betale lejen for det konkrete lejemål.
I forhold til branchekendskab, så kan udlejer kræve at få indsigt i virksomhedsejerens tidligere erhvervserfaring og erhvervsmæssige fortid. Er der ingen erfaring indenfor den relevante branche, så kan udlejer måske nægte afståelsen afhængig af de konkrete forhold. Sker afståelsen til et aktie-/anpartsselskab, så må det i forhold til branchekendskab være afgørende, om selskabet i det daglige drives på faglig forsvarlig vis og med tilstrækkelig branchekyndighed.
Oplysningerne på den indtrædende lejer skal gennemgås af udlejer, før der kan tages stilling til afståelsen, og udlejer skal have tid til at udøve sin ret til at modsætte sig afståelsen. Udlejer tvinges ikke til at tilsidesætte alt andet for at gennemgå oplysningerne hurtigst muligt, men det vil være ansvarspådragende for udlejer, hvis udlejer bruger for lang tid på at vurdere oplysningerne fra den indtrædende lejer, uden at der dog kan gives nogle eksakte tidsrammer for udlejers tilbagemelding, idet det altid må vurderes konkret i det enkelte afståelsestilfælde.
Det kan i sidste ende betyde, at indtrædende lejer er nødsaget til at finde et andet lejemål, hvorved udtrædende lejer mister muligheden for at afstå til netop denne indtrædende lejer. Udtrædende lejers eventuelle beviselige tab som følge heraf vil udlejer kunne risikere at skulle dække.
Udlejer kan endvidere modsætte sig afståelsen, hvis der er andre vægtige grunde end indtrædende lejers økonomi og branchekendskab.
Ordlyden i bestemmelsen indikerer, at det skal være forhold, som reelt har en væsentlig betydning for udlejer. Det kan eksempelvis være, at udlejer er bekendt med indtrædende lejer fra et andet lejemål, hvor indtrædende lejer har udøvet vold eller anden uacceptabel adfærd, som har været stridende mod reglerne om god skik og orden.
Derudover skal den af udlejer anførte grund altid være saglig og relevant, før udlejer er berettiget til at modsætte sig afståelsen.
Andre betingelser for lejers afståelsesret i erhvervslejeforhold
Erhvervslejelovens § 55 er fravigelig, og det medfører, at parterne i lejekontrakten kan aftale andre betingelser for lejers afståelse, end hvad der allerede følger af erhvervslejelovens § 55. For at afståelsesretten har en værdi for lejer, så er der dog grænser for, hvor restriktiv og indskrænkende afståelsesretten kan være. Et vilkår om, at udlejer altid på forhånd skal godkende indtrædende lejer og frit kan afvise denne, vil reelt gøre afståelsesretten illusorisk.
Skal der være indhold i afståelsesretten, så må det forudsætte, at udlejer ved nægtelsen i hvert fald skal give en begrundelse, som skal være saglig, og en fortolkning af den aftalte afståelsesret kan desuden føre til, at lejer er berettiget til at afstå til en helt anden branche, og at udlejer alene kan modsætte sig dette, hvis der er en saglig grund hertil.
Derudover vil en reelt indholdsløs afståelsesret få betydning ved en vurdering af lejens størrelse, hvor domstolene formentlig ikke vil tillægge afståelsesretten nogen værdi, hvilket kan medføre, at lejen må nedsættes.
Ellers må det altid bero på en konkret vurdering af det enkelte lejemål, hvilke andre betingelser udlejer med fordel kan indføje i afståelsesbestemmelsen i lejekontrakten.
Opsummerende kan det konkluderes, at afståelse følger visse generelle retningslinjer, men at disse generelle retningslinjer må vurderes i lyset af det konkrete lejemål og den konkrete lejekontrakt. Udlejer kan med fordel regulere vilkårene for afståelse i lejekontrakten, så det nærmere er oplyst, hvilken type lejer der kan afstås til, herunder ift. krav til økonomi og branchekendskab, og det giver ofte mening at søge advokatbistand til formuleringen af bestemmelsen i lejekontrakten. Derudover kan udlejer også med fordel søge advokatbistand i en konkret afståelsessituation, idet det ikke altid er oplagt, om udlejer kan modsætte sig afståelsen, eller hvilke vilkår udlejer i øvrigt evt. kan sætte op for at godkende en afståelse.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejers afståelsesret i erhvervslejeforhold i øvrigt, er du velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i fast ejendom.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, september 2022)
