Hvad gør udlejer, når lejer hævder, at et vilkår i en lejeaftale er ugyldigt?

Indgåelse af lejeaftaler

Udgangspunktet i dansk ret er, at der er aftalefrihed. Parterne i en aftale kan derfor som udgangspunkt aftale, hvad de vil, og parterne vil derfor også som udgangspunkt være bundet af deres aftale.

Dette udgangspunkt gælder også for lejeaftaler, men der er dog ganske mange undtagelser hertil. Dette gælder navnlig for lejeaftaler vedrørende beboelseslejemål, hvilket skyldes, at lejeren anses for ”den svage part” i aftaleforholdet. Rent juridisk er en beboelseslejer at betragte som en forbruger, og en lejeaftale om et boliglejemål er derfor at betragte som en forbrugeraftale. En forbrugeraftale er defineret flere steder i lovgivningen. I aftalelovens § 38 a, stk. 2 fremgår følgende:

” Ved en forbrugeraftale forstås i denne lov en aftale, som en erhvervsdrivende indgår som led i sit erhverv, når den anden part (forbrugeren) hovedsagelig handler uden for sit erhverv.”

Som det fremgår modsætningsvis af den anførte definition, vil en erhvervslejeaftale normalt ikke være en forbrugeraftale. Erhvervslejeaftaler og erhvervslejeloven er da således også kendetegnet ved, at der er en meget stor grad af aftalefrihed. Der er således kun ganske få forhold, som parterne i et erhvervslejeforhold ikke kan indgå aftale om.

I det følgende er fokus dog på boliglejeaftaler.

Lejelovgivningens orverordnede formål

Med lejelovgivningen tænkes i det følgende primært på lejeloven og boligreguleringsloven.

Reglerne i disse love har overordnet det formål at angive, hvad der gælder, hvis parterne ikke har forholdt sig hertil i lejeaftalen. Dette kaldes ofte for ”udfyldning”. Dvs., at hvis parterne ikke i lejeaftalen har forholdt sig til en konkret problemstilling, gælder lejelovgivningens regler. Reglerne udfylder dermed det ”hul”, der måtte være i parternes aftale.

Mange af lejelovgivningens regler kan dog slet ikke fraviges til skade for lejeren (jf. nærmere herom nedenfor), hvorfor lejelovgivningen derfor også har det overordnede formål at sætte rammer for, hvad der i det hele taget kan aftales mellem udlejer og lejer. Det er derfor både naturligt og hensigtsmæssigt, at udlejer og lejer ikke forholder sig nærmere til f.eks. regler om aflæggelse af forbrugsregnskaber i lejeaftalen, da disse regler er fint gengivet i lejeloven og i øvrigt ikke kan fraviges.

Ufravigelige regler i lejelovgivningen

Der er en lang række ufravigelige regler i lejelovgivningen (præceptive). De fleste af reglerne indebærer, at udlejer og lejer ikke kan indgå en aftale, som fraviger disse regler til skade for lejer. Derimod kan der godt indgås aftaler, som stiller lejeren bedre end lejelovgivningens udgangspunkt.

For eksempel fremgår det af lejelovens § 70, at en lejer (i de fleste tilfælde) har ret til at fremleje sin bolig i op til 2 år, hvis lejeren skal på studieophold m.v. Det kan ikke aftales, at lejer ikke har denne ret, men det kan naturligvis godt aftales at udvide denne ret, således at lejer generelt har ret til at fremleje, eller at lejer har ret til at fremleje i op til 3 år ved studieophold m.v.

For flere af reglerne gælder ufravigeligheden også kun forhåndsaftaler, hvorved forstås, at man ikke kan fravige reglen på forhånd (i praksis ved at skrive noget herom i typeformularens § 11), men at man godt kan fravige loven på et senere tidspunkt, når ”problemstillingen” opstår.

Lejeren kan f.eks. godt i forbindelse med udlejers varsling af en lejeforhøjelse give afkald på sin ret til, at den forhøjelse af depositum, der normalt også skal ske som følge af lejeforhøjelse, skal fordeles over 3 måneder, jf. lejeloven § 34, stk. 3.

Lejeren kan også give afkald på sin ret til at blive indkaldt til fraflytningssyn med 7 dages varsel, når lejeren har opsagt sit lejemål, og parterne synes, at det er hensigtsmæssigt at gennemføre fraflytningssynet hurtigere.

Mange af de ufravigelige regler i lejelovgivningen kan naturligvis ikke fraviges, selvom en aftale herom måtte blive indgået efter, at selve lejeaftalen oprindeligt er indgået.

Det vil således typisk kun være sådanne ”engangstilfælde”, som er beskrevet med ovennævnte eksempler, hvor der senere kan ske en fravigelse/et afkald fra lejer.

Derimod er det f.eks. ikke bindende for en lejer, hvis udlejer og lejer efter 1. juli 2015 indgår en aftale om, at lejen i et bestående lejeforhold fremadrettet skal reguleres efter en trappelejereguleringsklausul, da der efter førnævnte tidspunkt ikke gyldigt kan indgås en sådan aftale.

Hvad er konsekvensen af tilsidesættelse af ufravigelige regler i lejelovgivningen?

Hvis udlejer og lejer har indgået en aftale i strid med en ufravigelig regel i lejelovgivningen, er konsekvensen heraf, at den del af aftalen er ugyldig.

Ugyldigheden medfører, at udlejer ikke kan påberåbe sig aftalevilkåret overfor lejer. Lejer skal derfor stilles, som om at aftalevilkåret ikke eksisterer.

Har udlejer f.eks. indsat en trappelejeklausul i en lejekontrakt indgået efter 1. juli 2015, medfører dette, at de forhøjelser, der er sket i medfør af trappelejeklausulen, bortfalder. I praksis vil det betyde, at lejen skal nedsættes til begyndelseslejen. Endvidere vil lejer kunne kræve allerede erlagte forhøjelser tilbagebetalt. Dog vil betalinger ældre end 3 år være bortfaldet pga. forældelse.

I særlige tilfælde vil lejer dog kunne påberåbe sig den ugyldige aftale i det omfang, den måtte være til lejers fordel. Er det således aftalt, at lejen ikke kan blive højere, end hvad fremgår af en (ugyldig) trappelejeklausul, vil lejer i nogle situationer kunne påberåbe sig den del af aftalevilkåret, selvom trappelejeklausulen i øvrigt er ugyldig. Det kan f.eks. være relevant, hvis udlejer senere vil varsle en lejeforhøjelse, f.eks. pga. stigninger i skatter og afgifter, og denne forhøjelse vil bringe lejen højere op, end hvad trappelejeklausulen ville kunne have medført. Det vil dog naturligvis afhænge af en nærmere fortolkning af parternes aftale.

Typeformularen

SIden 1. juli 2015 har man som udlejer skullet anvende 9. udgave af typeformular A ved indgåelse af lejeaftaler, hvis man vil bruge en typeformular. Dog bemærkes, at der har været en overgangsperiode frem til 1. oktober 2015, hvor man kunne bruge både 8. og 9. udgave af typeformularen.

Ældre lejeaftaler indgået på den dagældende typeformular gælder naturligvis fortsat. I ældre lejeaftaler vil der således naturligvis være brugt ældre udgaver af typeformularen. Det kan dog forekomme, at man også i ældre lejeforhold har brugt en forkert typeformular, f.eks. 6. udgave, hvor man skulle have brugt 7. udgave osv.

Det bemærkes i øvrigt, at der ikke er krav om, at man skal bruge typeformularen ved indgåelse af lejeaftaler. Det anbefales dog på det kraftigste, at man som udlejer bruger typeformularen, idet man ellers kan risikere, at aftalevilkår i lejeaftalen bliver tilsidesat i medfør af lejelovens § 5.

Det fremgår af § 5, stk. 3, at hvis udlejer har brugt en lejekontrakt, som lejeren må opfatte som værende standardiseret, risikerer denne at blive sidestillet med, at der er brugt en ugyldig typeformular.

Hvad er konsekvensen af anvendelse af en forkert typeformular?

Desværre sker det indimellem, at udlejer er kommet til at bruge en gammel/forkert typeformular. Konsekvensen heraf er, at de vilkår, som stiller lejeren ringere end lejelovgivningens udgangspunkt, ikke er gældende.

Det er dog værd at bemærke, at det kun er de vilkår, som er aftalt i typeformularens §§ 1 – 10, der bliver ugyldige (det erindres i den forbindelse, at der ikke må anføres aftalevilkår i § 10 i typeformular A, 9. udgave).

De vilkår, der måtte være anført i typeformularens § 11 – de individuelle vilkår – bliver således ikke ugyldige. Dette er fastslået af Højesteret i dommen refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 2015, side 3294/2 (U 2015.3294/2 H).

I sagen havde udlejer anvendt en forkert typeformular, og det var i § 11 aftalt, at lejemålet var omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse, idet lejemålet var beliggende i en ejendom taget i brug efter 31. december 1991 (en såkaldt ”nyopført ejendom”).

Lejer gjorde gældende, at da udlejer havde brugt en forkert typeformular, var de vilkår i lejekontrakten, som stillede lejeren ringere end lejelovgivningens udgangspunkt, ugyldige. Lejer mente derfor, at lejen skulle fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens § 29 c om småhuse og således ikke efter reglerne om fri lejefastsættelse.

Højesteret fastslog, at § 11 indeholdt individuelle aftalevilkår, som således ikke krævede, at der var anvendt en gyldig typeformular for, at disse vilkår kunne håndhæves af udlejer. Lejer fik derfor ikke medhold i, at lejen skulle fastsættes efter reglerne for småhuse. Og lejefastsættelsen blev derfor opretholdt, og lejen kunne fastsættes efter reglerne om fri lejefastsættelse.

I praksis opstår diskussionen om anvendelse af en forkert typeformular oftest i forbindelse med flytteopgøret, når lejer fraflytter.

Hvis udlejer har brugt en forkert typeformular, vil det således som udgangspunkt medføre, at en aftale (ved afkrydsning i typeformularens § 8) om, at lejer har pligten til indvendig vedligeholdelse, er ugyldig.

Lejelovens udgangspunkt er nemlig, at det er udlejer, som har den indvendige vedligeholdelsespligt. Ugyldigheden medfører således, at fravigelsen af lovens udgangspunkt alligevel ikke gælder, og udlejer har derfor den indvendige vedligeholdelsespligt.

Dette betyder således også, at udlejer ikke kan kræve, at lejer skal betale for normal istandsættelse i form af maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling. Dog vil udlejer stadig kunne kræve, at lejer skal betale for udbedring af mangler, der skyldes misligholdelse af lejemålet, da dette følger direkte af lejelovens § 25.

Hvis det imidlertid også er anført i typeformularens § 11, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, vil udlejer blive ”reddet” heraf. Som det fremgår af førnævnte højesteretsdom, bliver dette individuelle vilkår nemlig ikke ugyldigt af, at udlejer har brugt en forkert typeformular. Heller ikke selv om afkrydsningen i typeformularens § 8 isoleret set ikke kan påberåbes af udlejer pga., at den del af aftalen er ugyldig.

Opsummering

Hvis en lejer hævder, at et aftalevilkår er ugyldigt, bør udlejer naturligvis få afklaret, om dette nu også er korrekt. Herunder bør det afklares, hvad rækkevidden af ugyldigheden er.

Det forhold, at der er brugt en ugyldig typeformular, medfører således ikke nødvendigvis, at alle vilkår i aftalen er ugyldige. Det giver sig selv, at selve lejeforholdet fortsat består, selvom der er anvendt en ugyldig typeformular.

Det relevante er dog herefter at få afklaret, om der er nogle af aftalens vilkår, der ikke længere kan håndhæves overfor lejer.

Det kan være en kompleks problemstilling at få afklaret rækkevidden af en ugyldighed, hvorfor udlejer i tvivlstilfælde bør kontakte en professionel rådgiver herom. Nogle gange vil det kunne afklares via Danske Udlejeres telefoniske hotline.

Hvis det viser sig, at et aftalevilkår er ugyldigt, bør udlejer overveje, om loven åbner for nogle andre muligheder overfor lejer. Er en trappelejeklausul f.eks. ugyldig, bør udlejer overveje, om der er mulighed for at varsle lejeforhøjelse efter lejelovgivningens almindelige regler.

(Artiklen er bragt i Magasinet Danske Udlejere nr. 9 – november 2020)

Har du spørgsmål vedrørende ufravigelige regler i lejelovgivningen eller spørgsmål til boliglejeaftaler, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS specialister i boliglejeret.