Hvad skal lejer betale udover husleje: Det kan i aftaler om leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet formål end beboelse (i det følgende benævnt “erhvervslejemål”), gyldigt aftales, at lejeren skal betale en hvilken som helst udgift ud over lejen til udlejeren vedrørende erhvervslejemålet.
Dette forudsætter dog, at det såkaldte »specifikationskrav« i erhvervslejeloven er opfyldt, jf. erhvervslejelovens § 5, stk. 2.
Formålet med specifikationskravet
Når en lejer er på udkig efter et erhvervslejemål, har lejeren ikke sjældent hele sin business case in mente, herunder blandt andet (og især) hvad lejeren skal omsætte for, og hvad der skal betales til udlejeren, før der er sorte tal på bundlinjen.
Som et naturligt led heri vil lejer ofte søge at få afdækket, hvad de samlede omkostninger for erhvervslejemålet udgør med henblik på at kunne vurdere de økonomiske konsekvenser, der kan være forbundet med indgåelsen af lejeaftalen vedrørende erhvervslejemålet, og det er dét, specifikationskravets formål er.
Med andre ord er specifikationskravet således indført med det formål, at udlejeren skal give et realistisk og retvisende billede af, hvad lejeren kan forvente at skulle hive op af lommen og samlet betale til udlejeren, før lejeren sætter sin underskrift på lejeaftalen (det vil sige en art “prisoplysningsbestemmelse”).
Typer af udgifter
Der sondres overordnet mellem to typer af udgifter, nemlig forbrugsafhængige udgifter som for eksempel varme og varmt vand, hvilket typisk benævnes forbrugs– eller varmeudgifter, og øvrige udgifter som for eksempel vicevært, rengøring, elevatorvedligeholdelse m.v., hvilket typisk benævnes drifts– eller ejendomsudgifter.
Sondringen mellem udgiftstyperne er ikke uden betydning, idet der efter erhvervslejeloven gælder særlige regler for forbrugsafhængige ydelser, jf. erhvervslejelovens kapitel 9, hvoraf det blandt andet følger, at forbrugsregnskabet skal aflægges inden for bestemte frister, mens noget tilsvarende ikke gælder for driftsregnskaber, medmindre andet måtte være aftalt.
Denne sondring og de særlige regler i relation til forbrugsafhængige ydelser behandles ikke nærmere i nærværende artikel, der alene har fokus på specifikationskravet i erhvervslejelovens § 5, stk. 2.
Specifikationskravet gælder dog alle udgifter (både forbrug og drift), der ifølge parternes lejeaftale skal betales til udlejeren ud over lejen, herunder for eksempel hvis udlejeren særskilt vil have refunderet skatter og afgifter. Det vigtige er her at være opmærksom på forskellen mellem, hvad der betales til udlejeren, og hvad der betales til tredjemand, da beløb, der betales til sidstnævnte, ikke skal specificeres, jf. også længere nede.
Er skatter og afgifter derimod en del af lejen i overensstemmelse med erhvervslejelovens udgangspunkt, gælder specifikationskravet i henhold til retspraksis ikke for disse, eftersom beløb i relation hertil jo er indeholdt i lejen. Som følge af erhvervslejelovens §§ 10-12, så vil lejen dog i sådanne situationer, ved siden af andre reguleringer, blive reguleret med ændringerne i skatter og afgifter.
Heller ikke udgifter, som lejeren skal betale direkte til tredjemand som for eksempel et elforsyningsselskab, skal specificeres.
Specifikationskravet (erhvervslejelovens § 5, stk. 2)
Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende erhvervslejemålet. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse.
Ovenstående fremgår af erhvervslejelovens § 5, stk. 2, hvor det ligeledes fremgår, at den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet.
Specifikationskravet består således af to betingelser, nemlig:
- udgiftsarten skal anføres, og
- udgiftsartens størrelse for lejeren skal angives.
Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter ved siden af lejen, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling (den såkaldte »Morten Korch«-regel).
I det følgende behandles specifikationskravets to betingelser:
Betingelse 1: Udgiftsarten skal anføres
Den udgiftsart, som udlejeren måtte ønske betalt ud over lejen af lejeren, skal være anført i lejeaftalen.
Det vil sige, at hvis udlejeren ønsker udgifter til for eksempel vicevært betalt af lejeren, så skal udgiftsarten »Vicevært« være anført i lejeaftalen.
I modsat fald vil udlejeren altså, alt andet lige, være afskåret fra efterfølgende at kunne opkræve udgiften hos lejeren, medmindre lejeren i forvejen kendte til eller på anden vis måtte have kendskab til udgiftsartens eksistens – for eksempel kunne det være, hvis lejeren tidligere har været ejer af ejendommen (sale and lease back).
Det ses fra tid til anden, at udlejeren i lejeaftalen har taget et generelt forbehold for, at der senere kan medtages udgiftsarter, som er ukendte på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.
For sådanne såkaldte »nye udgiftsarter« gælder dog stadigvæk det krav, at lejeaftalen efter en almindelig fortolkning skal kunne “rumme” disse, idet lejeren med føje må kunne gå ud fra, at udlejeren har oplyst om såvel kendte som potentielle nye udgiftsarter, eftersom det er udlejeren, der som absolut udgangspunkt er nærmest til at kende hertil og således må bære risikoen herfor, jf. herved også formålet med specifikationskravet.
Der kan være tilfælde, hvor selve udgiftsarten, men ikke udgiftsartens størrelse, er kendt, eller hvor det på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse er usikkert, om udgiftsarten kommer.
For eksempel kan der opstå situationer, hvor det er uvist, hvorvidt fysiske eller matrikulære ændringer af udlejerens ejendom, herunder ændret anvendelse af samme, vil kunne udløse dækningsafgift, idet det særligt bemærkes, at en ejendom – i de relevante kommuner – kan blive dækningsafgiftspligtig blandt andet som følge af ændret anvendelse, opførelse, matrikulære ændringer m.v.
Eftersom en eventuel dækningsafgift hæfter på den pågældende ejendom i sin helhed – og dermed altså udlejeren – bør dækningsafgift være specificeret i lejeaftalen og anslået efter bedste evne, idet udlejeren ellers risikerer at blive afskåret fra at kunne opkræve udgiften hos lejeren – enten helt eller delvist.
Betingelse 2: Udgiftsartens størrelse for lejeren skal angives
Det er ikke kun selve udgiftsarten, der skal være anført i lejeaftalen, men også udgiftsartens størrelse skal være angivet.
Et tilbagevendende spørgsmål i den forbindelse er ikke sjældent, om udlejeren er berettiget til at opkræve de faktiske afholdte udgifter hos lejeren, eller om udlejeren er begrænset af den beløbsmæssige angivelse i lejeaftalen, hvis der efterfølgende viser sig at være diskrepans mellem det i lejeaftalen angivne beløb og det beløb, som lejeren faktisk opkræves.
Svaret herpå afhænger helt grundlæggende af, om udlejeren har angivet/skønnet udgiftsartens størrelse så præcist som muligt ud fra de oplysninger, som udlejeren var i besiddelse af på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse (“bedste mands bedste bud”).
Kan dette besvares bekræftende, vil udlejeren som alt overvejende hovedregel ikke være begrænset af, at udgiftsarten rent faktisk bliver højere.
Udlejeren må naturligvis ikke angive/skønne en udgiftsart forkert eller urealistisk lavt med det formål at få erhvervslejemålet til at fremstå mere attraktivt i forhold til andre erhvervslejemål, idet udlejeren i så fald må forvente, at de faktiske afholdte udgifter reduceres til det, der findes at ligge inden for grænserne af udlejerens skøn.
Der kan dog tænkes tilfælde, hvor udlejerens angivelse/skøn over en udgiftsart kan være behæftet med en vis usikkerhed – for eksempel hvis et erhvervslejemål tidligere har været udlejet til kontor, og en ny lejer nu ønsker dette benyttet til restaurant.
Også i sådanne tilfælde er det afgørende, at udlejer bestræber sig på at angive/skønne udgiftsarten efter bedste evne.
Retspraksis ses at indrømme udlejeren en ganske bred skønsmargin – som ovenfor anført; “bedste mands bedste bud” – og udlejerens angivelse/skøn ses kun at få konsekvenser, hvis altså udlejeren har oplyst helt og aldeles urealistisk lavt eller handlet svigagtigt.
Grundlæggende synes dette også som en fair betragtning/antagelse.
Den såkaldte »Morten Korch«-regel
Har udlejeren ikke i tilstrækkelig grad opfyldt specifikationskravet, jf. herved betingelserne omtalt ovenfor, er udlejeren afskåret fra at opkræve den eller de pågældende udgiftsarter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Denne del af erhvervslejelovens § 5, stk. 2, benævnes som anført »Morten Korch«-reglen efter de gamle Morten Korch-film, hvor mantraet var, at “når enden er god, er alting godt”.
Hvornår manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling, beror naturligvis på en konkret vurdering og de faktiske omstændigheder i øvrigt.
Ud fra retspraksis kan det dog generelt anføres, at reglen ses anvendt i tilfælde, hvor lejeren har eller burde have kendskab til udgiftsarten og størrelsen af samme – for eksempel ved et sale and lease back, hvor lejeren tidligere har været ejer af ejendommen.
I sådanne tilfælde ville det således medføre urimelige økonomiske konsekvenser for udlejeren – der typisk har købt ejendommen i tillid til et afkast/at lejen m.v. indgår – hvis denne måtte blive afskåret fra at opkræve den pågældende udgift hos lejeren, mens der omvendt ikke er noget hensyn at tage til lejeren, der jo har kapitaliseret (via købsprisen) på at “love” at betale udgifterne.
CLEMENS er specialister i udarbejdelse af lejeaftaler og rådgivning om samme.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejeretten i øvrigt, er du velkommen til at kontakte CLEMENS.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, april 2023)
