Hvad gør udlejer, når acontobeløbene ikke længere er tilstrækkelige?

Fastsættelse af acontobidraget: Energipriserne er i løbet af det seneste år steget mærkbart, og det har haft en økono­misk betydning for både private forbrugere og erhvervsdrivende. Særligt udviklingen i Ukraine de seneste måneder har medført, at energipriserne i skrivende stund har nået et ekstremt højt niveau.

Som følge af prisstigningerne er det aktuelt for de fleste udlejere at få justeret de acontobidrag, som lejer indbetaler i lejeforholdet, idet et for lavt fastsat acontobidrag kan efterlade udlejer med et meget stort efterbetalingskrav mod lejer, hvilket be­stemt ikke er hensigtsmæssigt for udlejer.

Risikoen for, at lejer ikke kan betale, er kun blevet større med de generelle prisstig­ninger, der har været og fortsat er i samfundet. Læs også vores artikel: “Stigningen på el- og varmepriser kan nødvendiggøre større acontobidrag”

Udlejer leverer varme, vand, el

Fastsættelsen af acontobidrag er kun relevant i de lejemål, hvor udlejer leverer varme, vand, el og/eller køling til lejemålet, og hvor betalingen af lejers forbrug ikke er indeholdt i lejen.

Efter lejelovens § 42 og erhvervslejelovens § 48 kan udlejer med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejer skal betale acontobidrag til dækning af lejers for­brug.

Det vil sige, at man som udlejer ved iagttagelse af førnævnte varsel kan begynde at op­kræve acontobidrag fremover eller forhøje et allerede aftalt acontobidrag.

Ved fastsættelsen af acontobidraget kan udlejer tage udgangspunkt i den gennemsnit­lige forventede betaling for et lejemål af den pågældende type uanset husstandens størrelse, ligesom udlejer kan tage udgangspunkt i den konkrete lejers tidligere for­brug.

Fastsættelse af acontobidrag i erhvervslejemål

I erhvervslejemål fastsættes acontobidragene typisk efter den enkelte lejers forven­tede udgift baseret på tidligere forbrugsregnskaber, men udlejer kan i stedet vælge at opgøre den forventede udgift på ejendommen og fordele denne på de enkelte lejere forholdsmæssigt.

Det bemærkes, at det samlede bidrag for et år ikke må overstige den udgift, som det forventes, at lejer kommer til at betale i regnskabsperioden. Udlejer skal således for­søge at finde frem til et årligt acontobeløb, som svarer til det, lejer faktisk skal be­tale, når forbruget opgøres.

Acontobidraget skal endvidere betales med lige store beløb i forbindelse med de al­mindelige lejebetalinger. Betaler lejer eksempelvis leje månedsvis, og det årlige acon-tobidrag udgør 12.000 kr., skal lejer betale 1.000 kr. i acontobidrag pr. måned sam­men med lejen. Det følger af lejelovens § 42, stk. 3, at acontobidrag alene kan forhøjes til 1/12 af den samlede udgift, som det forventes, at lejer skal betale i regnskabsperioden. Op­kræves der eksempelvis acontobidrag for vand med 500 kr./måned, fordi det viser sig, at det forven­tes, at den årlige udgift beløber sig til 6.000 kr., og det senere i regnskabsperioden forventes, at den årlige udgift for vand, som lejer skal betale, i stedet beløber sig til 7.200 kr., kan udlejer forhøje acontobidragene og således opkræve de resterende acontobidrag for vand med 1/12 af denne udgift, dvs. 600 kr./måned.

Det er anderledes i erhvervslejemål, hvor udlejer kan varsle acontobidragene til et beløb, der medfører, at det nye acontobidrag for resten af regnskabsperioden sam­men med det allerede betalte kommer til at svare til den forventede udgift for det igangværende forbrugsregnskabsår. Det vil sige, at den ovenfor nævnte 1/12-regel ikke gælder her. Når det nye forbrugsregnskabsår herefter begynder, bør udlejer dog nedsætte acontobidraget, så det samlede acontobidrag i regnskabsperioden sva­rer til det, som det forventes, at lejer kommer til at betale i regnskabsperioden, jf. også erhvervslejelovens § 48, stk. 3.

En nedsættelse af acontobidragene kan ske uden varsel.

Reglerne vedrørende acontobetaling, herunder 6-ugers fristen, kan ved boliglejemål ikke ændres til skade for lejer. Det gælder ikke ved erhvervslejemål, hvor reglerne om acontobidrag kan fraviges ved aftale – også til skade for lejer.

Det bemærkes, at der hverken for beboelseslejemål eller erhvervslejemål gælder formkrav til varslingen af stigningen i acontobidrag. Varslingen bør dog udformes skriftligt med oplysning om acontobidragenes størrelse.

Varslingsskrivelse

Varslingsskrivelsen har virkning fra det tidspunkt, hvor den kommer frem til lejer. øn­sker udlejer eksempelvis at ændre acontobidragene med virkning til betalingstermi­nen den 1. maj, skal varslingen således være kommet frem til lejer senest den 20. marts – altså senest 6 uger før.

Varslingsskrivelsen kan eksempelvis fremsendes pr. post eller pr. e-mail til lejer.

Find her et eksempel på, hvordan varslingsskrivelsen kan se ud, og hvilke op­lysninger der bør anføres. Eksemplet kan anvendes i både bolig- og erhvervslejemål:

• Betaler lejer allerede acontobidrag (Download skabelon)
• Betaler lejer ikke acontobidrag (Download skabelon)

Dokumentet tilrettes efter, hvilken forbrugstype/hvilke forbrugstyper der varsles.

Det bemærkes, at ”DATO1” skal være en betalingsterminsdato, der ligger 6 uger efter det tidspunkt, hvor varslingsskrivelsen er kommet frem til lejer.

Regnskabsperioden er vigtig

Der kan være forskellige regnskabsperioder for de enkelte forbrugstyper, og det skal naturligvis fremgå korrekt af varslingsskrivelsen, hvilken regnskabsperiode/hvilke regnskabsperioder der gælder i lejeforholdet. I eksemplet er der taget udgangspunkt i én regnskabsperi­ode.

Det er i udgangspunktet muligt for udlejer også at ændre selve regnskabsperioden med et varsel på 6 uger, og det kan eventuelt gøres i forbindelse med acontovarslingen. Der gælder dog nogle begrænsninger i den forbindelse, bl.a. ved kollektive for­syningsanlæg, som udlejer skal være opmærksom på.

Der henvises bl.a. til lejelovens § 39 og erhvervslejelovens § 46 herom, ligesom der i øvrigt henvises til lejelovens kap. VII og erhvervslejelovens kap. 9 angående for­brugsregnskaber, fastsættelse af acontobidrag mv.

CLEMENS Advokatfirma er specialister i fastsættelse af acontobidrag, som lejer indbetaler – både når udlejeren ønsker at kræve bidraget reguleret og for det tilfælde, at udlejeren måtte blive mødt med et krav om samme fra lejeren.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejeretten i øvrigt, er du velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i erhvervslejeret.

(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, maj 2022)