Hvad gør udlejer, hvis han vil aftale en individuel forbedringslejeforhøjelse med lejer?

Aftalte forbedringer mellem udlejer og lejer: Udlejer kan, efter lejekontrakten er indgået med lejer, aftale med lejer, at udlejer foretager forbedringer i lejemålet mod en samtidig lejeforhøjelse (”forbedringslejeforhøjelse”), men udlejer skal i forbindelse med en sådan aftale være opmærksom på lejelovens gyldighedsbetingelser, for ikke at risikere efterfølgende indsigelser fra lejer mod aftalen.

Individuelt aftalte forbedringer mellem udlejer og lejer mod forbedringslejeforhøjelse

Både lejer og udlejer kan have interesse i, at der foretages forbedringer i et enkelt lejemål. Lejer kan fx. have ønske om et nyt køkken eller badeværelse, eller have et ønske om at få foretaget særlige installationer i lejemålet til opfyldelse af lejers specielle behov eller ønsker, og samtidig være indstillet på at betale et tillæg til lejen mod forbedringen.

I den nugældende lejelovs kapitel 15, §§ 137 og 140, er der – forudsat visse gyldighedsbetingelser overholdes – mulighed for, at udlejer og lejer kan indgå en sådan frivillig og individuel aftale om, at udlejer udfører aftalte forbedringer i lejers lejemål mod en aftalt forbedringslejeforhøjelse.

Bestemmelserne viderefører, uden indholdsmæssige ændringer, den tidligere lejelovs § 62 B. Hvor det efter den tidligere lejelov var almindeligt antaget, at udlejer og lejer kunne lave en aftale om forbedringslejeforhøjelse uden at bruge dagældende § 62 B, er der nu efter ikrafttræden af den nugældende lejelovs § 137 noget tvivl om, hvorvidt en aftale om forbedringsforhøjelse kan indgås uden brug af § 137. Henset til tvivlen, og da § 137 er håndterbar, må det ud fra en forsigtighedsbetragtning anbefales, at udlejer ved aftaler om forbedringsforhøjelse anvender § 137. 

Initiativet til en individuel aftale mellem udlejer og lejer kan komme fra udlejer eller lejer, og overordnet set er der – hvilket inden for boliglejeretten er sjældent set – tæt på aftalefrihed.

Aftalen skal selvfølgelig angive parterne og indeholde de særlige vilkår som er aftalt fx hvilke forbedringer udlejer skal udføre, beregning af forbedringslejeforhøjelsen samt være dateret og underskrevet af parterne, men derudover er de gyldighedsbetingelser lejeloven opstiller til aftalen følgende:

1. Aftalen skal være skriftlig
2. Aftalen skal være indgået efter lejekontrakten er indgået
3. Aftalen skal udtrykkeligt henvise til lejelovens § 137 (bestemmelsen der regulerer muligheden for at aftale en forbedringslejeforhøjelse)
4. Det skal fremgå, at udlejer, inden aftalen indgås med lejer, har orienteret lejer om muligheden for, at lejer kan pålægge udlejer at indhente en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet efter lejelovens § 132
5. Det skal fremgå, at udlejer, inden aftalen indgås med lejer, har orienteret lejer om lejers mulighed for at anmode Udbetaling Danmark om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse

Er udlejer bekendt med lejelovgivningens gyldighedsbetingelser til aftaler mellem udlejer og lejer om aftalte forbedringer i lejemålet mod en aftalt lejeforhøjelse, volder de 5 ovenstående gyldighedsbetingelser næppe i praksis de helt store vanskeligheder.

Nedenstående forhold bør udlejer dog være opmærksom på og overveje, forinden aftalen med lejer om forbedringslejeforhøjelse indgås.

Tidspunktet for aftaleindgåelsen

Lejelovens bestemmelser om individuelt aftalt forbedringslejeforhøjelse er en frivillig og aftalemæssig baseret ordning, hvorefter lejer og udlejer, på et hvilket som helst tidspunkt efter lejekontraktenn er indgået, kan indgå en aftale om, at udlejer gennemfører bestemte forbedringer i lejemålet mod en aftalt forbedringslejeforhøjelse.

Omvendt falder aftaler, som indgås inden eller samtidig med at selve lejekontrakten indgås, uden for bestemmelsens anvendelsesområde.

Forsøg på omgåelse af lejelovens regler kan tilsidesættes, og det kan efter min vurdering nok ikke helt afvises, at en individuel aftale om forbedringslejeforhøjelse indgået i umiddelbar forlængelse af lejekontrakten vil være i risikozonen for omgørelse, hvis lejer gør indsigelser.

Fastsættelsen af forbedringslejeforhøjelsen

Udlejers mulighed for at fastsætte lejen, før lejekontraktens indgåelse, er reguleret i lejeloven.

Muligheden efter lejelovens § 137 for efterfølgende at aftale en forbedringslejeforhøjelse med lejer hviler på et frivilligt grundlag, og bestemmelsen lægger således til grund, at aftalen indeholder en fastsættelse af den forbedringslejeforhøjelse, udlejeren kan opkræve. 

Lejefastsættelse efter bestemmelsen i § 137 er med andre ord frigjort fra de almindelige regler i lejelovgivningen om beregning af lejeforhøjelser. Parterne har derfor mulighed for at aftale både en højere og en lavere forbedringslejeforhøjelse end efter de almindelige regler.

Udlejer skal desuden være opmærksom på, at det er hensigtsmæssigt at skrive ind i aftalen om forbedringslejeforhøjelse, at depositum reguleres sammen med forbedringslejeforhøjelsen.

Huslejenævnets ”forhåndsgodkendelsen” af forbedringslejeforhøjelsen

Lejer kan, inden en individuel aftale om forbedringslejeforhøjelse indgås, forlange, at udlejer indhenter en ”forhåndsgodkendelse” fra huslejenævnet om størrelsen af den leje, der lovligt kan opkræves efter lovens almindelige regler om forbedringsforhøjelser, forudsat arbejderne gennemføres i overensstemmelse med aftalen.

Hvis lejer ønsker en forhåndsgodkendelse af lejen, påhviler det udlejer at indhente denne.

Det er ikke hensigten, som bestemmelsen ellers kunne læses, at huslejenævnet skal foretage en egentlig godkendelse af forbedringslejeforhøjelsen. 

Hensigten er derimod, at lejer skal kunne sammenligne den lejeforhøjelse, som udlejer lovligt kan opkræve efter lejelovgivningens almindelige bestemmelser, med den lejeforhøjelse, der er foreslået i aftalen.

Ovenstående forudsætter således, at lejer, inden aftalen indgås, er orienteret om muligheden.

Lejers mulighed for at indhente beregning fra Udbetaling Danmark om boligstøtte 

Det er en betingelse for aftalens gyldighed, at udlejer, forinden aftalen indgås, har orienteret lejer om muligheden for at indhente en beregning af de boligstøttemæssige konsekvenser af aftalen.

Hvis lejer, inden aftalen indgås, ønsker en beregning af de for lejer boligstøttemæssige konsekvenser af aftalen, påhviler det lejer selv at indhente beregningen fra Udbetaling Danmark.

Det er i hovedsagen bestemmelsen i boligstøttelovens § 11, der er relevant for lejer i denne sammenhæng. Efter bestemmelsen kan Udbetaling Danmark ved beregning af boligstøtten nedsætte lejen, hvis denne i væsentlig grad overstiger den normale leje for sædvanlige lejligheder af tilsvarende størrelse, eller hvis der er tale om betaling for luksuriøst udstyr eller beliggenhed.

Hvad er udlejers muligheder, når lejekontrakten med lejer ophører

Da der, som nævnt, er tale om en individuel aftale mellem den enkelte lejer og udlejer, er det fastsat, at aftalen bortfalder, når lejeforholdet mellem udlejer og lejer ophører.

Det betyder med andre ord, at aftalen bortfalder ved genudlejning af lejemålet, og med den konsekvens for udlejer, at han fra det tidspunkt, og i forbindelse med en indgåelse af en ny lejekontrakt, må beregne et forbedringstillæg for forbedringsarbejderne i overensstemmelse med de almindelige regler i lejeloven – uanset den tidligere aftale med lejer.

Hertil bemærkes, at udlejer ved genudlejning ikke kan betinge en lejekontrakt med lejer af, at lejer efterfølgende tiltræder en aftale om forbedringslejeforhøjelse. 

Udlejer bør derfor, inden aftalen med lejer indgås, foretage et skøn over, om lejeforholdet med lejer formodes at være længerevarende, og om forbedringen er rentabel i den konkrete situationen hvor der alene kan kræves forbedringsforhøjelser efter lejelovgivningens almindelige regler. Det kan alt andet lige være dyrt for udlejer at have foretaget et (måske omkostningstungt) forbedringsarbejde i et lejemål, hvis lejer opsiger lejemålet kort efter forbedringen er udført.

Vil udlejer sikre sig mod ovenstående, kan en aftale om forbedringslejeforhøjelse overvejes kombineret med en kortere eller længere uopsigelighedsperiode for lejer.

Hvad er konsekvensen, hvis lejelovens gyldighedsbetingelser ikke overholdes?

En aftale efter lejelovens § 137 er bindende for både lejer og udlejer og vil, hvis betingelserne er opfyldt, som et helt klart udgangspunkt ikke kunne ændres ved en efterfølgende sag for huslejenævnet eller boligretten.

Bestemmelsen kan imidlertid ikke fraviges til skade for lejer, og virkningen heraf er, at da bestemmelsen, som det fremgår, opstiller betingelser for aftalens gyldighed, så vil en aftale, der ikke opfylder betingelserne, være ugyldig og kunne tilsidesættes som sådan, hvis lejer gør indsigelser mod aftalen.  

Ugyldighedsvirkningen efter bestemmelsen består i, at lejer kan påberåbe sig de regler i

lejelovgivningen, som § 137 netop sætter ud af kraft. Dette gælder først og fremmest bestemmelserne i § 126, tillige § 45 og § 19, stk. 1, samt § 22, stk. 1, om lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Hvis aftalen er ugyldig, bevirker det i midlertidig ikke, at udlejer helt mister sin ret til at kræve lejeforhøjelse for forbedringen, men det betyder, at udlejer alene kan kræve en lejeforhøjelse beregnet efter lejelovgivningens almindelige regler.

Bortfald af aftalen ved genudlejning medfører desuden, at huslejenævnet eller boligretten efter genudlejning igen kan vurdere huslejens størrelse uden begrænsninger, idet forbedringen efter aftalens bortfald skal anses som gennemført efter lovens almindelige bestemmelser.

Afsluttende bemærkninger

Sammenfattende udgør reglerne om individuelt aftalte forbedringslejeforhøjelse et fint alternativt til lejelovgivningens almindelige regler om udlejers mulighed for at kræve lejeforhøjelser efter forbedringer, og kan der opnås enighed med lejer om aftalen, så er fordelen ved individuelt aftalt forbedringslejeforhøjelse i særdeleshed, at lejeforhøjelsen kan fastsættes frit.

Omvendt skal det ikke overses, at den individuelt aftalte forbedringslejeforhøjelse forudsætter enighed med lejer, og derudover falder bort, når lejekontrakten med lejer ophører, således at udlejer derefter er henvist til at fastsætte lejen efter lejelovens almindelige regler. Den usikkerhed forbundet hermed gør, at udlejer må tilrådes at være tilbageholdende med at foretage forbedringer efter en individuel aftale med lejer om forbedringslejeforhøjelse der ikke er rentable, også hvis lejen skal fastsættes efter lejelovens almindelige regler – i hvert fald hvis ikke lejer samtidig vil påtage sig en uopsigelighedsperioden.