En lejer af et boliglejemål har en eksklusiv brugsret til det lejede. Udlejer har derfor som udgangspunkt ikke adgang til det lejede, medmindre det er aftalt med lejer. Der kan dog opstå nogle situationer, hvor det er nødvendigt for udlejer at få adgang til det lejede, selvom lejer ikke ønsker det.
I denne artikel vil vi redegøre for nogle af de situationer, hvor udlejer har ret til at få adgang til det lejede, og hvilke regler udlejer i den forbindelse skal overholde og være opmærksom på.
Udlejers rettigheder til iværksættelse af arbejder i det lejede
Ønsker udlejer at iværksætte arbejder i det lejede, har udlejer mulighed for – med rette varsel – at få adgang til det lejede som led i arbejdernes udførelse.
Det følger direkte af lejelovens § 103, stk. 1, at udlejer med 6 ugers varsel kan iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejer.
Ved udlejers iværksættelse af andre arbejder skal udlejer give lejer 3 måneders varsel, jf. lejelovens § 103, stk. 2.
Det fremgår altså forudsætningsvist af lejelovens § 103, stk. 1 og stk. 2, at udlejer ikke alene kan iværksætte arbejder, der ikke er til væsentlig ulempe for lejer, men også arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejer. Forskellen er blot, hvor langt varsel lejer har krav på.
Ved vurderingen af om arbejderne er til væsentlig ulempe for lejer, skal der tages hensyn til, i hvilket omfang og hvor længe arbejderne påvirker lejers brugsret.
Som eksempler på arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejer, kan nævnes udskiftning af henholdsvis køkken og bad. Disse arbejder påvirker lejers brugsret væsentligt og kræver derfor 3 måneders varsel.
Læs også artiklen: Udlejers varsling af arbejder i erhvervslejemål
Ønsker du som udlejer at ændre det lejede, skal du også være opmærksom på lejelovens § 126. Det følger nemlig af denne bestemmelse, at ændringerne ikke må ændre det lejedes identitet væsentligt og varigt.
I de tilfælde hvor udlejer har brug for at foretage uopsættelige reparationer i det lejede, kan udlejer uden varsel få adgang til det lejede, jf. lejelovens § 103, stk. 3. Denne bestemmelse er tiltænkt de situationer, hvor der er betydelig risiko for, at der opstår skader på ejendommen eller personer, hvis udlejer ikke får adgang til det lejede hurtigt.
Er du i tvivl om, hvilke rettigheder du er underlagt som udlejer, så kontakt os for en uforpligtende snak.
kontakt osUdlejers rettigheder til at få adgang til det lejede, når forholdene kræver det
Det følger af lejelovens § 102, at udlejer eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, ”når forholdene kræver det”.
Hvad der nærmere ligger i, ”når forholdene kræver det”, fremgår ikke af lejelovens ordlyd.
Læs også vores artikel: Hvad gør udlejer, hvis der skal udføres ændringsarbejder på ejendommen?
Det er vigtigt at bemærke, at denne bestemmelse ikke giver udlejer en generel ret til at få adgang til det lejede for f.eks. at kontrollere, om lejer har overholdt sin vedligeholdelsespligt.
Det følger dog af forarbejderne til bestemmelsen, at hvis der er en konkret begrundet mistanke om, at der er risiko for skader på ejendommen, vil udlejer have ret til at få adgang til det lejede med hjemmel i lejelovens § 102.
En begrundet mistanke kan f.eks. stamme fra oplysninger fra øvrige beboere i ejendommen om lugtgener, fugt eller lignende i tilknytning til det pågældende lejemål.
Til at belyse udlejers rettighed til at få adgang til det lejede med hjemmel i lejelovens § 102 fremhæves i det følgende to afgørelser fra retspraksis.
På baggrund af ordlyden af bestemmelsen i lejelovens § 102, bestemmelsens forarbejder og gældende retspraksis, har Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn i en afgørelse af 10. april 2024 udtalt, at udlejers ret til at få adgang efter lejelovens § 102 skal udspringe af udlejers rettigheder og pligter som ejer af ejendommen. Udlejer har derfor f.eks. ret til at få adgang til det lejede for at udføre nødvendige arbejder, herunder både vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, aflæsning af målere og som led i udlejers tilsyn med ejendommen.
Helt konkret omhandlede sagen udlejers adgang til det lejede, da udlejer ønskede at bruge det lejede som et sammenligningslejemål i forbindelse med retssager om lejens størrelse i andre lejemål.
Ankenævnets flertal fandt, at udlejers interesse i at besigtige det lejede i forbindelse med retssager om lejens størrelse i andre lejemål ikke havde en sådan tilknytning til tilsynet og driften af ejendommen, at udlejer efter lejelovens § 102 havde ret til at få adgang til det lejede med begrundelsen om, at udlejer ønskede dette anvendt som sammenligningslejemål.
I en afgørelse fra Østre Landsret TBB 2022.894Ø ville lejer ikke med 9 dages varsel give udlejers ejendomsmægler adgang til det lejede. Ejendomsmægleren skulle have adgang til det lejede for at kunne forberede, at ejendommen skulle udbydes til salg via ejendomsmægleren. Østre Landsret anså imidlertid lejelovens § 102 for netop at hjemle udlejer eller dennes repræsentant adgang til det lejede i en situation som den pågældende. Da den frist, der var givet overfor lejer, fandtes at være af rimelig længde, og da lejers adgangsnægtelse blev anset for at være væsentlig misligholdelse, kunne det lejede ophæves af udlejer, og lejer kunne herefter udsættes af det lejede.
CLEMENS bemærker
Lejelovens ordlyd beskriver ikke alle de situationer, hvor udlejer har ret til at få adgang til det lejede.
Udlejer må derfor med afsæt i lejelovens bestemmelser, lejelovens forarbejder og gældende retspraksis vurdere den enkelte situation fra gang til gang og om fornødent søge juridisk bistand til vurdering af, om udlejers rettigheder og krav om adgang til det lejede er berettiget.
(Artiklen er bragt i Magasinet Danske Udlejere i oktober 2024)
