Overdragelse af fast ejendom til nærtstående – 20 % reglen

Hidtil har det ved familieoverdragelser været muligt at værdiansætte fast ejendom efter den såkaldte +/- 15 %-regel – forudsat at betingelserne herfor var opfyldt. Med indførelsen af det nye ejendomsvurderingssystem ændres reglen til en +/- 20 %-regel ved familieoverdragelse . I takt med at ejere af fast ejendom modtager en ny endelig vurdering efter det nye ejendomsvurderingssystem, kan +/- 15 %-reglen ikke længere anvendes. Læs med nedenfor, hvor vi giver et overblik over, hvad ændringen betyder i praksis.

Kort introduktion til +/- 15 %-reglen

Ved overdragelse af fast ejendom til den nære familiekreds – en såkaldt familieoverdragelse – har det historisk set været muligt at gennemføre overdragelsen til en værdi, der ligger op til 15 % under eller over ejendomsværdien i den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Det følger af værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982), der blev vedtaget for over 40 år siden, samt senere praksis.

Overdrages ejendommen til en værdi, der ligger inden for dette interval, skal Skattestyrelsen som udgangspunkt acceptere værdiansættelsen, medmindre der foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”. Det gælder både ved overdragelser i levende live såvel som ved død.

+/- 15 %-reglen kan kun anvendes, så længe ejendommen ikke har fået en ny endelig ejendomsvurdering efter det nye ejendomsvurderingssystem. I så fald vil værdiansættelse efter +/- 15 %-reglen være baseret på de suspenderede offentlige ejendomsvurderinger fra det gamle ejendomsvurderingssystem.

Nyt udgangspunkt for værdiansættelsen: +/- 20 %-reglen

+/- 15%-reglen i værdiansættelsescirkulæret er blevet ændret til en +/- 20 %-regel ved familieoverdragelse som følge af det nye ejendomsvurderingssystem.

Ændringen skyldes at der i det nye ejendomsvurderingssystem er indført en fejlmargin på 20 %, svarende til den naturlige skønsmæssige usikkerhed, der forventes at være mellem den offentlige ejendomsvurdering og ejendommens faktiske handelsværdi.

Fremadrettet skal Skattestyrelsen derfor som udgangspunkt acceptere en værdiansættelse af ejendommen, der ligger inden for et interval af +/- 20 % af ejendomsværdien i den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det gælder fra det tidspunkt, hvor ejeren af ejendommen har modtaget en ny, endelig ejendomsvurdering i henhold til den nye ejendomsvurderingslov.

For boligejere er det modtagelsen af den endelige 2020-vurdering, og for ejere af erhvervsejendomme er det den endelige 2021-vurdering, der afgør om værdiansættelsen skal ske efter +/- 20 %-reglen.

Erhvervsejendomme får dog ikke længere ansat en ejendomsværdi i det nye vurderingssystem – kun en grundværdi. Ejere af erhvervsejendomme har imidlertid mulighed for at anmode Vurderingsstyrelsen om at få fastsat en ejendomsværdi til brug for ansættelse af bo- og gaveafgift. En sådan værdi vil være gældende i to år. Ved anmodning herom skal der indbetales et gebyr på DKK 3.800 (2026-niveau).

I lighed med tidligere kan +/- 20 %-reglen ikke anvendes, hvis der foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”, som indikerer, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er udtryk for handelsværdien. Her finder den tidligere gældende praksis vedrørende +/- 15 %-reglen fortsat anvendelse.

Styresignal fra Skattestyrelsen: Hvad forstås ved ”særlige omstændigheder”?

I 2025 offentliggjorde Skattestyrelsen et styresignal, der nærmere præciserer, hvornår der – efter styrelsens opfattelse – foreligger ”særlige omstændigheder”, således at +/- 20 %-reglen ved familieoverdragelse ikke finder anvendelse. Styresignalet baserer sig på den omfattende praksis, der har været på området de seneste 10 år, og retningslinjerne er nu indarbejdet i Skattestyrelsens juridiske vejledning, der er tilgængelig på Skattestyrelsens hjemmeside.

Ifølge Skattestyrelsen kan flere konkrete forhold betragtes som ”særlige omstændigheder”, afhængig af den tidsmæssige sammenhæng til overdragelsen og den konkrete prisforskel mellem den anvendte værdiansættelse og den faktiske handelsværdi, som det konkrete forhold indikerer.

Hvem kan anvende +/- 20 %-reglen?

+/- 20 %-reglen finder anvendelse ved overdragelse mellem nærtstående familiemedlemmer, der er omfattet af den gaveafgiftspligtige personkreds i boafgiftsloven.

Det omfatter blandt andet:

• Børn, børnebørn, oldebørn mv.
• Forældre, bedsteforældre
• Ægtefælle
• Samlever (ved fælles bopæl de seneste to år)
• Børns ægtefælle

Som omtalt i vores artikel ”Nye muligheder for at generationsskifte“, indgår søskende i gaveafgiftskredsen fra den 1. januar 2027. Fra denne dato vil det således også være muligt at overdrage fast ejendom til en søskende i henhold til +/- 20 %-reglen.

Berigtigelse af købesummen ved familieoverdragelser

Ved overdragelse af fast ejendom mellem nære familiemedlemmer kan overdrageren have et ønske om at medvirke til at finansiere erhververens overtagelse – helt eller delvist. Det gælder særligt, hvis overdragelsen sker fra forældre til børn.

Hvis det er tilfældet, kan overdragelsen struktureres på forskellige måder. Det kan eksempelvis ske ved at overdrageren yder et lån til erhververen og samtidig udsteder et gældsbrev. Det er overladt til parterne selv at bestemme, hvorvidt dette lån skal forrentes og/eller afdrages.

Hvis lånet er rentefrit eller lavt forrentet, skal lånet dog være ydet på såkaldte anfordringsvilkår, dvs. lånet skal med kort varsel kunne opsiges til fuld indfrielse af både långiver og låntager. I modsat fald vil rentefordelen udløse gaveafgift.

Berigtigelsen kan også bestå helt eller delvist af en kontant betaling eller en gave, ligesom dette kan kombineres med et lån.

Inden for gaveafgiftskredsen kan der gives afgiftsfrie gaver på op til DKK 80.600 (2026‑niveau) pr. person pr. år, dog alene DKK 28.200 til svigerbørn. Hvis gavens værdi overstiger dette beløb, udløser det gaveafgift på 15 % af den del af gaven, der ligger over den afgiftsfri bundgrænse.

Det er således også muligt at indtænke en gave ved fastlæggelse af model for berigtigelsen, afhængig af parternes nærmere ønsker.

Hvilken betydning har overgangen til +/- 20 %-reglen ved familieoverdragelse?

Anvendelsen af +/-15 %-reglen har i en længere årrække gjort det muligt at overdrage ejendomme inden for den nære familiekreds til en særdeles gunstig værdiansættelse, som følge af at det offentlige ejendomsvurderingssystem har været suspenderet. Mange offentlige ejendomsvurderinger har derfor været forældede og i praksis lavere end den faktiske handelsværdi.

Med indførelsen af det nye vurderingssystem og overgangen til +/-20 %-reglen er disse særlige muligheder for at overdrage ejendomme til meget fordelagtige værdier blevet markant reduceret. Det skyldes, at de nye offentlige ejendomsvurderinger generelt ligger tættere på handelsværdierne – og i visse tilfælde endda over.

Som følge af forsinkelserne i implementeringen af det nye ejendomsvurderingssystem kan det dog fortsat være økonomisk attraktivt at gennemføre familieoverdragelser baseret på 2020‑vurderingen (ejerboliger) eller 2021‑vurderingen (erhvervsejendomme), særligt i løbet af 2026. Så længe de nye vurderinger fortsat tager udgangspunkt i vurderingstidspunkter, der ligger flere år tilbage, kan der fortsat opnås markante fordele ved at anvende +/- 20 %-reglen i overgangsperioden.

I tvivl om du kan anvende +/- 20 %-reglen ved familieoverdragelse ?

I praksis kan der opstå situationer, hvor +/- 20 %-reglen ikke kan anvendes, selvom værdiansættelsen ligger inden for det acceptable interval. Det gælder eksempelvis ejerlejligheder, der ved den seneste vurdering er registreret som udlejede, men som overdrages som fri bolig. Tilsvarende falder såkaldte næringsejendomme uden for reglens anvendelsesområde, dvs. ejendomme, som ejeren har købt og solgt som led i sin professionelle virksomhed med det formål at videresælge ejendomme med en fortjeneste.

I sådanne tilfælde kan det være relevant at overveje at indhente et bindende svar fra Skattestyrelsen med henblik på en afklaring af, om en konkret værdiansættelse kan anerkendes af Skattestyrelsen. Det kan også være relevant at overveje, hvis der er tvivl om, hvorvidt der foreligger ”særlige omstændigheder”, der indebærer, at +/- 20 %-reglen ikke kan anvendes.

Du kan læse mere om bindende svar i vores artikel “Anmodning om bindende svar”.