Nogle gange kan en lejer virke både seriøs og ordentlig ved sine henvendelser på lejemålet, og udlejer kan i god tro have meddelt lejer, at denne har fået lejemålet og derfor vil modtage en lejekontrakt. Men af og til opdager udlejer efterfølgende, at lejer alligevel ikke er den ordentlige, ansvarlige type, som lejer gav indtryk af. Læs med her og få indblik i, hvad du som udlejer kan gøre i den situation, hvor du alligevel ikke ønsker at udleje til den lejer, som du har fundet.
Denne artikel ser nærmere på, hvordan man som udlejer forholder sig ved konstateringen af, at lejer måske er en anden person, end lejer har givet udtryk for, og måske har en dårlig lejerhistorik bag sig, herunder hvornår man som udlejer kan undgå lejeforholdet.
Hvornår foreligger der en bindende lejeaftale?
For at forstå, hvilke muligheder udlejer har for at undgå et uønsket lejeforhold, er det væsentligt først at konstatere, hvornår der foreligger en bindende aftale.
Indgåelse af aftaler reguleres af aftaleloven, og den siger følgende i lovens §§ 1-3:
§ 1. Tilbud og svar på tilbud er bindende for afgiveren. Reglerne i §§ 2-9 kommer til anvendelse, for så vidt ikke andet følger af tilbudet eller svaret eller af handelsbrug eller anden sædvane.
§ 2. Har tilbudsgiveren fastsat en frist for antagelse af tilbudet, må antagende svar være kommet frem til ham inden fristens udløb.
Stk. 2. Fristen regnes, hvis tilbudet er gjort i brev, fra den dag, brevet er dateret, og hvis det er gjort i telegram fra den tid på dagen, da telegrammet er indleveret til afsendelsesstedets telegrafstation.
§ 3. Gøres tilbud i brev eller telegram, uden at der fastsættes nogen frist for antagelse, må antagende svar være kommet frem til tilbudsgiveren inden udløbet af det tidsrum, som ved tilbudets afgivelse af ham kunne påregnes at ville medgå. Ved beregningen af dette tidsrum forudsættes, når ikke andet følger af omstændighederne, at tilbudet kommer frem i rette tid, samt at svaret afsendes uden ophold, efter at den, til hvem tilbudet er rettet, har haft rimelig betænkningstid, og at det ikke forsinkes undervejs. Er tilbudet gjort i telegram, skal antagelsen sendes telegrafisk, hvis den ikke på anden måde kommer lige så tidligt frem.
Stk. 2. Tilbud, som fremsættes mundtlig uden at give frist for antagelse, må antages straks.”
Ud fra disse bestemmelser kan det overordnet konkluderes, at 1) tilbud om et lejemål fra udlejer og svar på tilbuddet fra lejer er bindende, 2) er der sat en frist for accept af tilbuddet om lejemålet, så skal der være svaret indenfor fristen, hvis lejer vil opnå en bindende aftale, 3) er der ikke sat en frist for accept af tilbuddet om lejemålet, så skal lejer have sædvanlig frist for at vende tilbage, og først når denne er overskredet, kan tilbuddet om lejemålet anses for bortfaldet, og 4) mundtlige tilbud om lejemål skal accepteres straks.
Hovedreglen, jf. nr. 1) ovenfor, er altså, at et tilbud – herunder også om leje af et lejemål – er bindende for den, der giver det, men det er fortsat blot et tilbud.
Det betyder, at det kan bortfalde, hvis det er forbundet med en svarfrist, der overskrides, eller hvis det er forbundet med øvrige vilkår, som ikke opfyldes.
Tilsvarende er et svar på et tilbud bindende for den, der svarer, og når der er givet positivt svar, kan dette alene tilbagekaldes under nærmere omstændigheder.
Når der er givet bindende svar, dvs. når der er skrevet under på lejekontrakten, er der således indgået en endelig aftale, og fra dette tidspunkt vil udlejer være bundet af lejeaftalen og være underlagt reglerne i lejeloven om, hvorledes lejeaftaler kan bringes til ophør.
Det gælder også, hvis der er fastsat svarfrister vedrørende lejeaftalen, og der er svaret inden for de fastsatte frister, jf. også nr. 2) ovenfor.
Aftalelovens regler om, hvornår en bindende aftale er indgået, stemmer overens med lejelovens § 11, som alene forholder sig til, at en lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det, samt at lejeaftalen anses for indgået på lejelovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andre vilkår i aftalen.
Kan udlejer undgå et uhensigtsmæssigt lejemål ved ikke at fastsætte svarfrister vedr. lejeaftalen?
Som det fremgår af konklusion nr. 3) ovenfor, så skal lejer – såfremt der ikke er sat en frist for accept af tilbuddet om lejemålet – have sædvanlig frist for at vende tilbage, og først når denne er overskredet, kan tilbuddet om lejemålet anses for bortfaldet.
Spørgsmålet bliver i den sammenhæng, hvad en sædvanlig frist er, og om udlejer ved ikke at fastsætte en svarfrist kan gøre gældende, at den sædvanlige frist er overskredet, og der derfor ikke er nogen bindende aftale.
Der gælder ingen lovbestemt sædvanlig frist, og derfor bliver det et fortolkningsspørgsmål i den konkrete situation. Henset til, at det vil være udlejer, der skal påstå, at den sædvanlige frist er overskredet, og, at udlejer vil blive anset for den stærke part i forholdet til lejer, må det forventes, at der vil være en ret vidtgående frist for lejers svar, uden at der dog kan sættes et antal dage på fristens længde.
Det afhænger formentlig helt af, hvor hurtige parterne ellers har været til at svare i den forudgående korrespondance, samt af omstændighederne i øvrigt.
Det kan derfor ikke anbefales udlejer at satse på at undgå et uhensigtsmæssigt lejeforhold ved blot at undlade at sætte en svarfrist vedr. lejekontrakten og så efterfølgende gøre gældende, at lejer ikke har svaret inden for fristen.
Det er forbundet med en væsentlig risiko for, at udlejer bliver bundet af aftalen.
Hvad gælder, hvis lejer har underskrevet lejekontrakten, men udlejer ikke gør det og udlejer til anden side?
Såfremt udlejer har sendt en uunderskrevet lejekontrakt til lejer, udgør kontrakten et tilbud om lejemålet fra udlejers side, som dermed er underlagt de samme regler om tilbud og svar, som er præsenteret ovenfor, og som følger af aftaleloven. I den situation har udlejer altså fremsat et bindende tilbud overfor lejer.
Udlejer vil dog kunne undslippe dette lejeforhold, såfremt udlejer kan godtgøre, at det er lejer, der har handlet illoyalt og måske givet udlejer urigtige oplysninger i forbindelse med sin henvendelse og interesse for lejemålet. I så fald kan udlejer være berettiget til at undlade at underskrive lejekontrakten, men det afhænger af de konkrete omstændigheder.
Kan udlejer undgå et uhensigtsmæssigt lejemål ved at fremsætte tilbuddet om lejemålet mundtligt overfor lejer?
Som det fremgår af aftalelovens § 3, stk. 2, , så skal mundtlige tilbud om lejemål accepteres straks. Sker det ikke, og er der ikke mundtligt meddelt anden svarfrist, er tilbuddet bortfaldet umiddelbart efter.
Dertil kommer, at hvis en lejer, der ikke har accepteret et mundtligt tilbud om et lejemål, efterfølgende vil påstå, at der er indgået en bindende aftale om lejemålet, så er det lejeren, der skal bevise, at dette er tilfældet, hvilket sædvanligvis er meget svært.
Det betyder, at hvis udlejer tilbyder lejeren lejemålet mundtligt og oplyser, at man efterfølgende vil sende en kontrakt, hvorved lejeren ikke med det samme accepterer lejemålet, så er der ikke indgået en bindende mundtlig aftale.
Dermed er udlejer heller ikke bundet af aftalen, førend der eventuelt senere er indgået en aftale, f.eks. ved fremsendelse af og underskrift på en lejekontrakt.
Måtte udlejer i den mellemliggende periode finde ud af, at lejer er en anden person, end lejer har givet udtryk for, og måske har en dårlig lejerhistorik bag sig, er udlejers bedste mulighed for at undgå lejeforholdet i denne situation at lade være med at fremsende en lejekontrakt til lejer.
Det vil ikke være loyalt i forhold til de oplysninger, som udlejer mundtligt har givet lejer, men da der ikke – juridisk – er indgået en bindende lejeaftale, vil udlejer ikke være bundet af at skulle udleje lejemålet til lejer.
Hvordan forebygges uhensigtsmæssige udlejninger bedst muligt?
Som det fremgår i det foranstående, er der først indgået en bindende skriftlig lejekontrakt, når denne er underskrevet af begge parter. Omvendt er der indgået en bindende mundtlig aftale, hvis det tilbudte straks besvares mundtligt.
Hvis udlejer ønsker at sikre sig bedst muligt mod uhensigtsmæssige lejemål, anbefales det at møde lejer fysisk i forbindelse med fremvisningen, men ikke på dette tidspunkt tilbyde lejer lejemålet. Udlejer kan så efterfølgende undersøge lejers baggrund bedst muligt, herunder ved tjek af sociale medier, Google, mv. Dette vil give udlejer en ide om, hvilken persontype, den kommende lejer er, men det fremgår naturligvis ikke, om lejer har en dårlig lejerhistorik fra andre lejemål.
Såfremt udlejer har udlejerkollegaer i branchen, som i deres lejekontrakter har samtykke fra lejerne til at behandle deres oplysninger i tilstrækkeligt omfang, kan udlejer også rette henvendelse til disse med henblik på en erfaringsudveksling omkring lejer. Hvad der udgør et tilstrækkeligt samtykke fra lejerne til behandling af deres oplysninger reguleres af persondatareglerne. Er man i tvivl om, hvorvidt et samtykke er tilstrækkeligt, anbefales det altid at søge rådgivning herom hos en specialist.
Generelt – og som det også fremgår af denne artikel – er det ikke altid sort/hvidt, hvornår der er indgået en bindende aftale, og dermed hvor længe frem mod indgåelsen af den skriftlige lejekontrakt, udlejer kan undgå lejeforholdet, hvis det måtte vise sig nødvendigt. Er man i tvivl, bør man altid søge juridisk vejledning. Sikkert er det dog, at der er indgået en bindende aftale, når der foreligger en lejekontrakt underskrevet af begge parter.
