En udlejer kan opleve, at en lejer ønsker at bytte sin bolig med en anden lejer. Selvom udlejeren som udgangspunkt selv vælger, hvem en bolig skal udlejes til, giver lejelovens § 161 lejeren en særlig ret til at pege på den person, som boligen skal genudlejes til, når betingelserne for bytte er opfyldt.
Udlejeren bør derfor kende betingelserne for bytteretten og vide, hvornår et bytte kan afvises. Det er samtidig vigtigt at være opmærksom på, at et bytte ikke indebærer, at den nye lejer fortsætter den eksisterende lejeaftale. Ved bytte ophører de hidtidige lejeaftaler og erstattes af nye aftaler mellem udlejerne og de tilflyttende lejere. Udlejeren skal derfor blandt andet forholde sig til indgåelse af en ny lejeaftale, afregning af depositum og forudbetalt leje samt lejemålets eventuelle istandsættelse.
Denne artikel er den første af to artikler om personskifte på lejersiden. Her behandles lejerens bytteret efter lejelovens § 161. I en efterfølgende artikel behandles de situationer, hvor en ægtefælle, samlever eller anden person i stedet kan have ret til at fortsætte den eksisterende lejeaftale.
Når lejeren vil benytte sin bytteret
Lejelovens § 161 giver lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, ret til at bytte med lejeren af en anden beboelseslejlighed.
Der skal således være tale om to lejeforhold, hvor hver lejer skal overtage den anden lejers bolig. Bytteretten omfatter derimod ikke værelser eller blandede lejemål, som ikke udelukkende anvendes til beboelse. I sådanne tilfælde kan et bytte kun gennemføres med udlejerens samtykke.
Bytteretten omfatter som udgangspunkt alle typer ejendomme og kan også gælde for en udlejet ejerlejlighed. Bor udlejeren selv i ejendommen, kan udlejeren imidlertid modsætte sig byttet, hvis ejendommen omfatter færre end syv lejligheder.
Der skal gives meddelelse til udlejer – hvilke oplysninger kan udlejeren kræve?
En bytteaftale indgås mellem de to lejere, men får ikke virkning over for de involverede udlejere, før meddelelsen om aftalen er kommet frem til disse. Der gælder ikke særlige formkrav, men meddelelsen skal utvetydigt angive, at man vil bytte og indeholde de oplysninger, som er nødvendige for, at udlejeren kan identificere de boliger, der indgår i byttet.
Udlejeren kan ikke nødvendigvis kræve, at samtlige oplysninger om den kommende lejer fremgår af den første henvendelse. I en boligretsdom fra 2004[1] blev det lagt til grund, at udlejeren ikke kunne kræve, at den nye lejers navn var oplyst allerede i den første meddelelse. Hvis meddelelsen ikke giver udlejeren et tilstrækkeligt grundlag for at tage stilling, kan udlejeren imidlertid anmode om supplerende oplysninger. Det kan navnlig være oplysninger om den kommende lejer, den anden bolig, antallet af personer, der skal bo i lejemålet, og tidspunktet for bytningen.
For udlejeren er formålet med oplysningen ikke at foretage en almindelig udvælgelse af en ny lejer. Oplysningerne skal bruges til at vurdere, om betingelserne for bytte er opfyldt, og om der foreligger en lovlig grund til at modsætte sig det.
Hvornår kan udlejer modsætte sig byttet?
Lejelovens § 161, stk. 2, angiver fire tilfælde, hvor udlejeren kan modsætte sig et bytte. Det gælder, hvis udlejeren selv har bopæl i ejendommen, og der er færre end syv lejligheder, hvis den fraflyttende lejer ikke har beboet lejligheden i tre år, hvis lejligheden efter byttet skal bebos af flere personer end antallet af beboelsesrum, eller hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det konkrete bytte.
Udlejeren kan derfor ikke afvise en anmodning alene med den begrundelse, at den kommende lejer ikke er en person, som udlejeren selv ville have valgt. Et afslag skal kunne henføres til lovens betingelser eller til, at det påståede bytte ikke er reelt.
Kravet om tre års beboelse
Det er den faktiske beboelse og ikke alene lejeaftalens varighed, der er afgørende. Hvis lejeren eksempelvis lovligt har fremlejet boligen og i en periode haft sin bopæl et andet sted, er det ikke nødvendigvis tilstrækkeligt, at vedkommende formelt har stået på kontrakten i tre år.
Omvendt kræves det ikke, at personen formelt har været anført som lejer i hele perioden. Personen kan eksempelvis være indtrådt som lejer ved fortsættelse af lejemålet i forbindelse med en skilsmisse. Den tid, hvor personen forud herfor faktisk har beboet boligen, kan derfor være relevant ved vurderingen af treårskravet.
Antallet af personer i boligen
Udlejeren kan modsætte sig byttet, hvis lejligheden efter bytningen skal bebos af flere personer end antallet af beboelsesrum. Skal en torumsbolig eksempelvis bebos af tre personer, har lejerne ikke krav på at gennemføre byttet. Køkken, badeværelse, toilet, gang, entré og pulterrum medregnes ikke som beboelsesrum.
Det er forholdene på det tidspunkt, hvor byttet skal gennemføres, der er afgørende. En senere udvidelse af den nye lejers husstand medfører derfor ikke, at udlejeren med tilbagevirkende kraft kunne have afvist byttet.
Hvis ejendommen er omfattet af reglerne om beboermaksimum, følger det særskilt af § 161, stk. 5, at udlejeren skal modsætte sig et bytte, hvis boligen efter bytningen skal bebos af flere end to personer pr. beboelsesrum.
Rimelig grund til at modsætte sig byttet
Udlejeren kan også modsætte sig byttet, hvis der foreligger en rimelig grund. Det beror på en konkret vurdering og kan blandt andet være relevant, hvis boligen er forbeholdt en særlig anvendelse, eksempelvis som funktionærbolig eller udlejning til særlige persongrupper, herunder bl.a. opfyldelse af særlige boligsociale formål.
I en Vestre Landsretsdom fra 2003[2] havde en kommune rimelig grund til at modsætte sig bytte af lejlighed, idet kommunen, fsva. den pågældende lejlighed, havde pligt til i forskellige situationer at huse og genhuse familier og enlige, som var anvisningsberettigede i henhold til den sociale lovgivning. Der blev også i den forbindelse lagt vægt på, at der var 50 højaktuelle akut boligsøgende personer og familier på venteliste til det pågældende lejemål.
Personlige forhold mellem den nye lejer og udlejer kan også være et moment, der berettiger en afvisning af bytte – det kan være, hvis der mellem udlejer og den nye lejer tidligere har været konflikter af en vis grovere karakter. Et eksempel herpå kan være, at lejer tidligere har udsat udlejeren for vold eller lignende.
Formentlig vil en udlejer også kunne modsætte sig byttet, hvis udlejeren tidligere har sat den nye lejer ud af et lejemål – dvs. ophævet et tidligere lejeforhold med den nye lejer. Skyldtes denne tidligere ophævelse alene betalingsmisligholdelse, er det dog mindre sikkert, om det i sig selv er grund nok til at modsætte sig byttet.
At udlejeren selv ønsker at benytte lejligheden, er næppe i sig selv tilstrækkeligt. Udlejeren kan i stedet være henvist til at anvende lejelovens almindelige regler om opsigelse til eget brug, hvis betingelserne herfor er opfyldt. En tidsbegrænsning af det hidtidige lejeforhold er heller ikke i sig selv tilstrækkelig til at afvise byttet.
Er byttet reelt?
Bytteretten kan ikke anvendes som middel til blot at skaffe en bestemt person adgang til et lejemål. Begge lejere skal på tidspunktet for bytteaftalens indgåelse have til hensigt at tage fast og ikke alene midlertidig bopæl i den bolig, som de bytter sig til.
I en Højesteretsdom fra 2009[3] havde et par ved indgåelsen af bytteaftalen reelt til hensigt at flytte ind, men opgav senere dette på grund af et huskøb. Højesteret fastslog, at udlejeren kunne stille krav om, at bytteaftalen var reel, men ikke gøre godkendelsen betinget af, at bytningen efterfølgende faktisk blev gennemført fra begge sider.
Udlejeren kunne derfor ikke annullere sit tilsagn alene på grund af den senere ændring.
I en Østre Landsretsafgørelse fra 2008[4] blev et ønsket bytte med lejerens mormor derimod tilsidesat. Mormoren var indlagt på hospital, led af en uhelbredelig sygdom og skulle udskrives til hospice. Landsrettens flertal fandt det bevist, at parterne ved aftalens indgåelse kendte til sygdommen. Byttet blev derfor tilsidesat. En anden Vestre landsretsafgørelse fra 2012[5] angik tilsvarende en mor, der næppe havde haft til hensigt at flytte ind i sønnens lejlighed efter udskrivning fra hospital til en plejebolig.
Omgåelse blev også statueret i en Østre Landsretsafgørelse fra 2002[6]. Her havde den ene byttepart ikke beboet den bolig, som den anden angiveligt skulle flytte til, boligen var beboet af andre, og den fraflyttende lejer havde allerede købt en ejerlejlighed. Byttet blev anset for alene at skulle skaffe den anden part adgang til lejemålet og blev tilsidesat som ugyldigt.
Afgørelserne viser, at en efterfølgende ændring af planerne ikke i sig selv udelukker et reelt bytte. Det afgørende er, om begge parter ved aftalens indgåelse havde til hensigt at etablere fast bopæl i de boliger, som byttet omfattede.
Hvad sker der med lejeaftalen ved et bytte?
Ved et bytte fortsætter de hidtidige lejeaftaler ikke. De ophører og erstattes af nye, selvstændige lejeaftaler mellem udlejerne og de tilflyttende lejere. Byttet kan derfor beskrives som den hidtidige lejers opsigelse kombineret med et krav om, at udlejeren genudlejer boligen til den konkrete byttepart.
Det betyder, at udlejeren kan kræve lejemålet istandsat efter lejeloven og den hidtidige lejeaftale. Depositum og forudbetalt leje skal afregnes med den fraflyttende lejer, og den nye lejer kan afkræves nyt depositum og ny forudbetalt leje inden for lejelovens almindelige regler.
Udlejeren kan også kræve en anden og højere leje end den, som den hidtidige lejer betalte, så længe den nye leje holder sig inden for det højeste lovlige niveau for det pågældende lejemål, jf. en Østre Landsretsdom fra 1996.[7]
Særligt om gennemgribende modernisering i forbindelse med bytte
Udlejeren har i medfør af § 161, stk. 3 mulighed for at modernisere en lejlighed i forbindelse med et lejerskifte ved bytte efter reglerne i § 19, stk. 2.
Selve § 19, stk. 2 behandles ikke nærmere i denne artikel.
Hvis udlejeren vil foretage en gennemgribende modernisering og efterfølgende fastsætte lejen efter lejelovens § 19, stk. 2, gælder der særlige frister, som man skal være opmærksom på. Udlejeren skal straks meddele den nuværende lejer, at lejemålet ønskes moderniseret, og senest en måned efter modtagelsen af meddelelsen om byttet, skal udlejer anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. også § 132, stk. 1.
Når huslejenævnets afgørelse foreligger, skal den straks sendes til lejeren.
Hvis udlejeren undlader at give lejeren de oplysninger, som er nævnt i § 161, stk. 3, 1. og 3. pkt., kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2, hvis genudlejningen sker som led i det pågældende bytte.
Når den nuværende lejer har modtaget huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3, har denne en frist på 14 dage til at meddele udlejeren, om byttet stadig ønskes gennemført. Sker dette ikke, eller meddeler lejer, at byttet ikke ønskes gennemført, fortsætter lejemål på uændrede vilkår. Fristen på de 14 dage kan godt forlænges, men den kan ikke forkortes.