test

Dette spørger folk ofte om vedr. entreprenør/samarbejdspartners konkurs

Jeg har udlejet materiel til en konkursramt virksomhed – kan jeg få det udleveret af konkursboet?
+

I tilfælde af at du har udlejet materiel til en konkursramt virksomhed, kan udleveringen af dette materiel være underlagt konkurslovgivningens regler og konkursboets beføjelser. Generelt set kan du ikke uden videre få udleveret dit udlejede materiel fra konkursboet.

• Konkurslovgivningen: Konkurslovgivningen vil fastsætte reglerne og procedurerne for, hvordan aktiviteterne i en konkursramt virksomhed skal håndteres. Det er vigtigt at konsultere konkursloven og dens bestemmelser for at forstå dine rettigheder og forpligtelser som udlejer af materiel.

• Konkursboets beføjelser: Konkursboet, der repræsenterer den konkursramte virksomhed, har normalt beføjelse til at tage kontrol over og forvalte virksomhedens aktiver, herunder det udlejede materiel. Konkursboet kan beslutte at fortsætte brugen af det udlejede materiel i konkursboets aktiviteter eller sælge det for at generere midler til at betale kreditorerne.

• Krav i konkursbehandlingen: Som udlejer vil du typisk være en kreditor i konkursbehandlingen. Det kan være nødvendigt at indgive et krav til konkursboet for at angive dit retmæssige krav på det udlejede materiel og eventuelle tilbagestående betalinger.

• Kommunikation med konkursboet: Det er vigtigt at opretholde en løbende kommunikation med konkursboet og dets repræsentanter for at afgøre, hvordan det udlejede materiel vil blive håndteret. Du kan muligvis forhandle en aftale om udlevering, opsigelse af lejeaftalen eller kompensation for det udlejede materiel.

Hvordan skal jeg håndtere situationen, hvis jeg har udført arbejde som underentreprenør for en konkursramt entreprenør og ikke har modtaget betaling?
+

Hvis du har udført arbejde som underentreprenør for en konkursramt entreprenør og ikke har modtaget betaling, er det en udfordrende situation.

• Verificer konkursen: Kontroller først konkursens bekræftelse ved at undersøge officielle meddelelser eller dokumenter om konkursen, som er offentligt tilgængelige. Det kan være i form af en konkursdeklaration, en domstolsafgørelse eller en offentlig meddelelse.

• Indsend et krav: Når konkursen er bekræftet, skal du indgive et krav om betaling til konkursboet. Sørg for at fremsætte dit krav inden for den fastsatte tidsramme og inkluder al relevant dokumentation, såsom kontrakter, fakturaer og arbejdsdokumentation.

• Kommunikér med konkursboet: Hold kontakten med konkursboets repræsentanter for at informere dem om dit krav og eventuelle specifikke omstændigheder vedrørende dit arbejde som underentreprenør. Vær opmærksom på, at konkursboet kan have begrænsede midler til at imødekomme alle krav, og at prioritering af kreditorer kan finde sted ifølge gældende lovgivning.

• Rådfør dig med en advokat: Det kan være hensigtsmæssigt at søge rådgivning fra en advokat, der er specialiseret i konkursret eller entrepriseret. En advokat kan hjælpe dig med at navigere gennem konkursprocessen, sikre, at dit krav behandles korrekt, og undersøge alternative retsmidler, såsom at søge betaling fra garantistillelser eller forsikringsdækning, hvis det er relevant.

Jeg har efter aftale med den konkursramte entreprenør leveret byggematerialer på byggepladsen, men har ikke modtaget betaling herfor – kan jeg hente materialerne?
+

Hvilke konsekvenser får entreprenørens konkurs for underentreprenørerne og leverandørerne?
+

Når en entreprenør går konkurs, kan det have forskellige konsekvenser for underentreprenører og leverandører, afhængigt af den konkrete situation og kontraktmæssige forhold.

• Betalingsproblemer: Underentreprenører og leverandører kan opleve forsinket eller manglende betaling for det udførte arbejde eller leverede varer/materialer, hvis entreprenøren går konkurs. Dette kan have en negativ indvirkning på deres økonomi og likviditet.

• Kontraktuelle bestemmelser: Kontraktuelle bestemmelser mellem entreprenøren, underentreprenørerne og leverandørerne vil have betydning for, hvordan deres rettigheder og forpligtelser håndteres ved entreprenørens konkurs. Det kan omfatte bestemmelser om betaling, ejendomsret, sikkerhedsstillelse eller force majeure-klausuler.

• Kontraktfortsættelse: I nogle tilfælde kan entreprenørens konkurs ikke nødvendigvis medføre ophør af underentreprenørens eller leverandørens kontraktlige forpligtelser. Hvis entrepriseaftalen eller underentreprisen er uafhængig af entreprenørens økonomiske status, kan de blive bedt om at fortsætte arbejdet eller leveringen i henhold til kontrakten.

• Krav og rettigheder: Underentreprenører og leverandører kan have rettigheder til at indgive krav mod konkursboet for manglende betalinger eller tab som følge af entreprenørens konkurs. Det kan omfatte indgivelse af krav om betaling, erstatning eller restitution af materialer.

• Alternative løsninger: Underentreprenører og leverandører kan også undersøge alternative løsninger, såsom at forhandle med konkursboet, indgå nye aftaler med den bygherre eller hovedentreprenør, der overtager projektet eller søge juridisk bistand for at forfølge deres rettigheder og sikre betaling.

Hvordan påvirkes garantierne og forsikringerne, der er givet til bygherren, i tilfælde af en konkurs?
+

Hos CLEMENS tilbyder vi juridisk rådgivning på højeste niveau inden for udlejning af lejeboliger. Vi hjælper både små og store udlejere, og vi har også professionelle investeringsvirksomheder, ejendomsadministrationsfirmaer, offentlige myndigheder og almennyttige boligforeninger som klienter.

Vi underviser jævnligt vores klienter og andre i boliglejeret, herunder via grundejer-/udlejerforeninger og eksterne kursusudbydere. Boliglejeret er kendetegnet ved, at der ofte sker ændringer i loven, der er præget af politiske kompromisser, særregler og undtagelser, der ofte ikke virker logiske. Det gør boliglejeretten til et yderst komplekst og vanskeligt juridisk område at gennemskue. Derfor sørger vi for altid at være opdateret på seneste lovgivning samt nyeste praksis fra domstole og huslejenævn, så vi kan give dig den bedst mulige rådgivning.

En boligudlejningsejendoms “cyklus”

Rådgivning er relevant både ved køb og salg af udlejningsejendomme, men naturligvis også før, under og efter et lejeforholds beståen. En boligejendoms ”cyklus” består af nedenstående ”faser”. Og nedenfor er beskrevet nogle af de mange forhold, du som udlejer kan komme til at forholde dig til i disse forskellige faser. Vi har stor erfaring i at rådgive om alle forskellige forhold i disse faser.

Køb af ejendommen

Når en udlejningsejendom erhverves, er det naturligvis relevant at se på ejendommens stand, beliggenhed, pris, servitutter osv. Men det er mindst lige så relevant at tage et kritisk blik på lejeforholdene i ejendommen. Lejemålene er ejendommens ”motor”. Hvis lejen er sat for højt, giver ejendommen ikke det forventede afkast, hvis en lejer klager til huslejenævnet, og får lejen sat ned. En afklaring af risici og eventuelle muligheder i forhold til bl.a. lejefastsættelse giver køber et mere kvalificeret grundlag at træffe sin beslutning ud fra. Det kan også føre til, at køber kan forhandle prisen ned, eller få sælger til at stille garantier.

Udlejning

Når ejendommen er købt, følger der typisk lejere med. Men på et tidspunkt, skal der etableres et nyt lejeforhold, og der skal indgås en lejekontrakt.

Kontraktindgåelse

Som hovedregel bør anvendes den til enhver tid gældende typeformular til indgåelse af boliglejekontrakter. Men der er stadig mange forhold og mulige vilkår at tage stilling til i forbindelse med indgåelsen af en boliglejekontrakt. F.eks.:

Hvad er den lovlige leje for det pågældende lejemål? Og hvordan fastsættes begyndelseslejen i det hele taget? Er der f.eks. tale om et lejemål med ”fri lejefastsættelse”, er lejemålet ”gennemgribende moderniseret”, er det et ”småhus”, eller gælder der et andet regelsæt for lejefastsættelsen?
Skal lejen indekseres efter nettoprisindeks? Og skal der i så fald også være mulighed for at kræve lejeforhøjelse på andet grundlag, f.eks. pga. stigninger i skatter og afgifter?
Hvem leverer varme, vand og el? Og er der de relevante målere hertil?
Hvem skal sørge for indvendig vedligeholdelse (maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling)? Og er der mulighed for at aftale, at lejer har andre vedligeholdelses- eller renholdelsesforpligtelser?
Skal lejemålet være tidsbegrænset? Og er det i så fald gyldigt?
Hvilken stand overtages lejemålet i? Og hvilken stand skal det afleveres i, og hvad kan du aftale herom?

Indflytning

I forbindelse med udlejning af beboelseslejemål skal der også laves en indflytningsrapport. Hvis denne ikke laves og udfyldes korrekt, kan det føre til, at udlejer ikke kan kræve, at lejer ved sin fraflytning skal betale for almindelig istandsættelse. Der kan også opstå problemer i forhold til forsinkelse af lejers indflytning, hvis f.eks. den tidligere lejer ikke er fraflyttet til tiden.

Lejemålets beståen

Under lejemålets beståen kan der opstå en lang række forskellige spørgsmål og uoverensstemmelser mellem udlejer og lejer. Nogle af de typiske situationer er følgende:

Lejens størrelse

Udlejer mener, at lejen er for lav, og ønsker at forhøje den. Kan udlejer det? Og hvordan? Det kan være ganske kompliceret at finde ud af, om der er grundlag for at forhøje lejen samt, hvordan dette i givet fald skal ske. Det forekommer selvfølgelig også, at lejer mener, at lejen er for høj, og at lejer klager herover til huslejenævnet. Det er naturligvis problematisk for udlejer, hvis lejen viser sig at være for høj, og lejer får sat lejen ned. Dette kan også ske at føre til, at andre lejere i ejendommen klager over lejens størrelse. Vi har stor erfaring i alle typer af lejefastsættelsessager, herunder sager om omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi for ”gennemgribende moderniserede” lejligheder, småhuse osv.

Vedligeholdelse

Hvis lejer ikke foretager nødvendig vedligeholdelse, eller mener at udlejer ikke gør dette, kan der være behov for at få afklaret, hvem der har vedligeholdelsespligten af den pågældende del af lejemålet. I ejendomme omfattet af reglerne om udvendige vedligeholdelseskonti, kan der opstå spørgsmål i relation til reglerne herfor samt om udlejers muligheder og forpligtelser overfor Grundejernes Investeringsfond.

Lejerskifte

Det forekommer jævnligt, at en lejer vil overlade bruge til en anden. Det kan være i form af fremleje, afståelse eller bytte. Reglerne herfor er ikke altid helt entydige, og nogle gange mener en lejer f.eks., at have ret til at overlade sit lejemål til et familiemedlem eller andre, som ikke står på lejekontrakten.

Forbedringer

Udlejer har en interesse i løbende at modernisere sin ejendom. Dette gør ejendommen mere attraktiv og nemmere at udleje, og det kan mange gange også give et bedre afkast og en højere salgspris, hvis udlejer på et tidspunkt vil sælge. Der er mange muligheder for at optimere lejeindtægten ved at modernisere ejendommen. Men der er også mange regler, faldgruber og begrænsninger, når udlejer vil lave moderniseringer. Det er yderst relevant for udlejere at søge rådgivning hertil, da en forkert fremgangsmåde kan føre til, at udlejer ikke kan få det afkast af sin investering som forventet. I nogle situationer har lejerne også ret til selv at modernisere et lejemål samt få godtgørelse herfor af udlejer, hvis lejer fraflytter indenfor en given periode.

Lejemålets ophør

Sager relateret til lejemålets ophør vedrører dels årsagen til ophøret og dels flytteopgøret i forbindelse med ophøret.

Ophævelse og opsigelse

Typisk ophører et lejemål ved, at lejeren opsiger dette. Dette giver i sig selv sjældent anledning til de store problemer. Det forekommer også, at udlejer ønsker at opsige lejer. Dette er som udgangspunkt meget vanskeligt ved beboelseslejemål, og sker i praksis som regel kun, hvis udlejer selv skal benytte lejemålet, eller hvis bygningen, hvori lejemålet er beliggende, skal nedrives. Endelig kan lejemålet ophøre pga. ophævelse. Det kan f.eks. være, at udlejer ophæver lejemålet fordi, at lejer ikke har betalt husleje. Hvis lejer ikke fraflytter frivilligt, indbringes sagen for fogedretten, der bistår udlejer med at udsætte lejer. Der kan også forekomme andre typer af misligholdelse fra lejers side, der kan begrunde en ophævelse fra udlejers side. Det kan f.eks. være, at lejer støjer eller på anden måde generer de andre lejere, eller lejer foretager måske ulovlig fremleje via Airbnb. Det hænder også, at lejer ophæver lejemålet pga., at lejer mener, at udlejer misligholder sine forpligtelser. Det kan f.eks. skyldes, at der er skimmelsvamp i lejemålet, og lejer mener, at udlejer har ansvaret herfor.

Fraflytning

Når lejer er fraflyttet, skal der holdes et fraflytningssyn. Der er mange regler for, hvornår der skal indkaldes hertil, hvornår synet skal holdes, at der skal laves en fraflytningsrapport med en tilstrækkelig specifikation af udlejers krav, osv. Der er mange steder, hvor udlejer kan komme til at begå fejl. Hvis udlejer har begået en fejl, vil det ofte kunne medføre, at udlejer mister sit istandsættelseskrav mod lejer. Derfor opstår der ind imellem diskussioner mellem udlejer og lejer om, hvorvidt udlejer har overholdt disse regler. Uenigheder i forbindelse med fraflytning vedrører ofte også nødvendigheden af de arbejder, som udlejer kræver udført for lejers regning samt prisen for disse arbejder.

Salg eller anden overdragelse af ejendommen

Ved salg af ejendommen kan der være behov for rådgivning om lejelovens regler om tilbudspligt.

Rådgivning om tilbudspligt er også relevant ved andre former for overdragelser, f.eks. ved overdragelser mellem selskaber, ophør af interessentskaber eller fælleseje m.v.

Det kan få vidtgående og meget bekostelige konsekvenser, hvis udlejer overser en tilbudspligt. Det kan også være meget svært at klarlægge, om en ejendomsoverdragelse i det hele taget er tilbudspligtig.

Kontakt os her hvis du har brug for:

et godt råd
bistand til at føre en huslejenævnssag eller en retssag mod en lejer
en gennemgang og opdatering af lejekontrakter eller andre paradigmer
bistand til at gennemføre en lejeforhøjelse

eller hvis du måtte have andre spørgsmål eller behov for bistand vedrørende lejeretlige problemstillinger.

Fandt du ikke det, du søgte?

Kontakt os her. Vi sikrer, at der står en specialist klar til at hjælpe dig.